土地抵押后的买卖问题

买卖需征得抵押权人同意

根据《物权法》第191条的规定，在土地抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得自行转让抵押财产。但如果受让人代为清偿债务以消灭抵押权，可以进行转让。

转让需通知抵押权人

根据《中华人民共和国担保法》第49条第一款的规定，在土地抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当通知抵押权人并告知受让人该物已经抵押的情况。如果抵押人未通知抵押权人或未告知受让人，该转让行为将无效。

抵押权人仍可行使抵押权

根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条的规定，在土地抵押权存续期间，如果抵押人转让抵押物但未通知抵押权人或未告知受让人，而该抵押物已经登记，抵押权人仍然可以行使抵押权。另外，如果受让人取得了抵押物的所有权并代替债务人清偿全部债务，抵押权将被消灭。此时，受让人可以向抵押人追偿。

土地抵押流程

抵押登记程序

办理土地抵押登记需要按照以下程序进行：1. 集体土地所有者出具同意抵押的证明；2. 对抵押的土地使用权进行地价评估；3. 确认土地估价结果；4. 抵押双方签订抵押合同；5. 申请抵押登记；6. 审核和登记；7. 核发抵押证明书。

集体荒地和乡村企业土地抵押需获得土地所有者同意

对于集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权的抵押，必须获得被抵押土地的集体土地所有者的同意，并出具书面证明。乡村企业集体土地使用权抵押时，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括以下内容：同意按照法律规定的土地征用标准补偿后将土地转为国有土地，以及征地费是否作为清偿资金等事项。在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明之前，集体土地所有者必须按照法律程序在村农民集体内部办理土地抵押相关手续。

委托评估机构进行地价评估

抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对抵押土地使用权进行地价评估，并将评估结果报经土地管理部门确认。

核定抵押物实现抵押权时的土地使用权出让金额

对于乡村企业集体土地使用权抵押的情况，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押物实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。

申请土地使用权抵押登记

抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签订后的十五日内，应持以下文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记：被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明、抵押登记申请书、抵押人和抵押权人的身份证明、抵押合同、经土地管理部门确认的地价评估报告、土地使用权属证明以及土地管理部门要求提交的其他文件。

审核结果通知

经审核，如果不符合抵押条件，土地管理部门将在收到申请后的十五日内书面通知抵押当事人。

办理抵押登记

经审核，如果符合抵押条件，土地管理部门将办理抵押登记，并向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。此外，在抵押土地的土地登记卡和土地使用证的变更记事栏中，除了记录抵押情况外，还应记录抵押权在实现时是否将土地征为国有以及抵押人、抵押权人和集体土地所有者的权利和义务等内容。