拍卖房屋的永久租赁权如何处理

根据我国法律规定，租赁合同的期限上限为20年，因此永久租赁的情况是不可能存在的。

如何确定房屋租赁合同的法律效力

当出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同即成立。对于成立后的房屋租赁合同是否具有法律效力，需要从以下四个方面进行审查：

1. 合同主体的合法性

首先需要确定出租人和承租人是否具备有效的民事行为能力。例如，是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。此外，还需要确认出租人是否为房屋所有人或合法使用权人。

2. 房屋的合法性

只要法律法规没有禁止出租的房屋，都可以依法进行出租。但是有一些情况下，房屋是不得出租的：

• 未依法取得房屋所有权证的；
• 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
• 共有房屋未取得共有人同意的；
• 权属有争议的；
• 属于违法建筑的；
• 不符合安全标准的；
• 已抵押，未经抵押权人同意的；
• 不符合公安、环保、卫生等主管部门规定的；
• 其他法律、法规禁止出租的情形。

3. 房屋租赁合同的合法性

房屋租赁合同的内容是否合法也需要进行审查。在实践中，有一些租赁合同约定了过高的滞纳金，例如每日2%。根据法律规定，这种约定是不公平的，可以被撤销。此外，如果有人在租赁房屋中从事违法犯罪活动，并且出租人明知或应当知道，那么这样的租赁合同是无效的，不受国家法律保护，租金可以依法没收。

4. 登记备案的要求

根据《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及本市的租赁法规，租赁当事人应当向房产管理部门办理登记备案手续。对于未进行登记备案的租赁合同，存在两种观点：一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。