拆迁补偿的法律规定

拆迁补偿，又称为征收补偿，是指在征地过程中，对合法拆除的住宅或非住宅房屋进行价值评估，并给予房屋产权所有人一定的补偿。南昌市的房屋拆迁补偿遵循《江西省城市房屋拆迁估价技术规范(试行)》第八条的规定。

确定和公布房屋拆迁货币补偿基准价格的程序

根据规定，市、县人民政府或其授权的部门会委托房地产价格评估机构来确定和公布房屋拆迁货币补偿基准价格。评估机构会拟定测算技术方案，并经委托方审定。技术方案包括基本思路、测算方法、工作程序、样本采集、数据处理方法和技术力量等。

评估机构根据国家相关技术规范和审定后的技术方案进行测算，并提交房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告。委托方会组织相关部门和估价专家对估价报告进行论证，评估机构需提交估价报告的背景材料、说明和详细计算过程等依据材料。

根据论证通过的估价报告，委托方会拟定房屋拆迁货币补偿基准价格的公布方案。该方案会进行公示，并广泛听取社会各界意见后，由市、县人民政府批准、公布，并报上级房产行政主管部门和省建设行政主管部门备案。

房屋拆迁货币补偿价格的计算方法

南昌市的城市房屋拆迁货币补偿基准参照价格分为住宅和非住宅两类。

对于住宅房屋，其补偿基准参照价格由区位价格、房屋重置成新价格和楼层差价三个方面构成。计算公式如下：

住宅房屋拆迁货币补偿基准参照价格 = 区位价格 + 被拆迁房屋重置价格 × (1 - 已使用年数 ÷ 耐用年限) + 楼层差价。

对于非住宅房屋，其补偿基准参照价格由区位价格乘以环境调整系数、房屋原用途调整系数、宽深比调整系数、临街状况调整系数和楼层调整系数等相关调整系数之积，再加上被拆迁房屋重置成新价格。计算公式如下：

非住宅房屋拆迁货币补偿基准参照价格 = 区位价格 × 环境调整系数 × 房屋原用途调整系数 × 宽深比调整系数 × 临街状况调整系数 × 楼层调整系数 + 被拆迁房屋重置价格 × (1 - 已使用年数 ÷ 耐用年限)。

基准价格的适用范围

《南昌市城市房屋拆迁货币补偿基准参照价格》适用于在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对具有合法《房产证》的被拆迁房屋的产权所有人进行补偿和安置。集体土地上的房屋(农房)、违章建筑及附属物不在适用范围之内。

房屋成新和房屋重置成新价格的定义

房屋成新是指被拆迁房屋在拆迁时的折旧程度，即房屋的折旧率。

房屋重置成新价格是指房屋重置价格乘以折旧率。

房屋重置成新价格 = 房屋重置价格 × (1 - 已使用年数 ÷ 耐用年限)。

区位价格与补偿价格的关系

区位价格是根据被拆迁房屋在估价时点状态下的各个不同区位，包括土地价格在内的综合平均价格。它是被拆迁房屋在估价时点状态下，一个区位的综合平均价格。

区位价格并不等于补偿价格，它只是房屋拆迁货币补偿价格的一个重要组成部分。

各类房屋重置价格的确定

房屋重置价格仅指房屋单方工程土建造价加上水、电费安装费用。

南昌市的各类结构房屋重置价格以南昌市物价局、南昌市财政局、南昌市房管局2003年9月30日公布的为准。

特殊用房在基准价格中的处理

南昌市拆迁非住宅房屋货币补偿基准参照价格不包括工业、仓储用房及其他特殊用房(如码头、加油站等)。这些房屋的拆迁补偿需要另行评估。