离婚房产评价格不公证怎么办

离婚房产评估的法律问题及方法

一、房屋价值的确定

在离婚案件中，法院对房产进行分割时，通常以房产的现值为依据，而不是购房时的价值。

房价的市值一般由双方当事人进行估价，并达成一致意见。如果双方无法达成一致意见，原告一般会向法院申请评估，并预交评估费用。法院会委托相关评估机构进行评估，以评估报告作为分割的依据。评估报告的有效期一般为3个月到6个月。评估费用一般由双方当事人在离婚判决后分担。

二、房产分割存在的问题

1、关于产权房是否为夫妻共同财产的界定标准及分割问题

在实践中，各地对于产权房是否为夫妻共同财产的界定标准存在差异。主要原因是购买时间和取得产权时间的差异，以及缴纳房款的进程和房产证的个案差异。这些因素导致房产分割在离婚案件中的司法实践处理不一致。

在北京地区，法院在分割产权房时一般会酌情考虑实体分割，例如将有二居室的房子判决为一人一居室。

2、关于公房分割存在的问题

离婚纠纷中涉及的公房可能是职工经房改售房取得部分产权的房屋，也可能是婚前或婚后购买但没有取得产权证的公房。处理这些问题涉及到当事人及其所在单位的经济利益，因此存在较多的问题。

对于“部分产权”公房的处理，司法实践一般会判决取得部分产权的一方，按照房屋产权比例和当地政府公布的同类住房标准价值，给予对方一定的经济补偿。

3、关于承租公房的承租权问题

目前，处理承租公房的法律依据主要是最高人民法院于1996年2月5日颁布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》。

房地产评估的方法

1、成本法

(1)成本积算法：核算取得土地或已实现土地开发的各项成本费用，剔除不正常因素影响的价值，累计正常成本费用后加上一定的资本利息和投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地进行评估。

(2)重置成本法：根据正常市场标准重新建造现有房屋所需成本测算，考虑资金利息并计取一定的开发或建设利润，得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法

通过挑选市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的），与待评估房地产进行比较，对各个因素进行数量化，通过准确的指数对比调整，得出待评估房地产的价值。这种方法在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找到的情况下常用，并且估价结果较为准确。

3、剩余法

当房地产总价已知或可以测算时，可通过测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法

根据不同地区、不同用途、类型的房地产收益率的差异，通过待评估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法

对于未完成的房地产开发项目（如纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即可得出待评估房地产的价值。