要约失效是指要约丧失法律效力。要约失效后，要约人不再受其约束，受要约人也终止了承诺的权利。
根据合同法规定，要约失效的情形包括以下四种：
要约人收到受要约人不接受或不完全接受要约的通知后，要约即因被拒绝而终止效力。受要约人拒绝要约后即使在承诺期限内又表示同意的，其意思表示也为发出的新要约。
只要撤销符合法律规定条件，要约即失效。
要约的有效期限也就是受要约人可以承诺的有效期限。在该期限届满时，受要约人未为承诺的，要约就失去效力。在该期限届满后，受要约人又表示接受要约的，该意思表示不为承诺，只能看作是一种新要约。
对要约修改后的“承诺”视为受要约人对要约人发出的新的要约，是对原有要约的拒绝。
根据合同法第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。然而，由于近年来，出卖人利用广告作过分夸大宣传，诱骗买受人订立购房合同，但在事后却不予兑现，这也是商品房投诉率逐年上升的主要原因。
然而，《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同的一部分。该条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
为了适用该条，应注意以下几点：
要求明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，以及确定的小区规划目标和配套设施。虚幻的描述，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等，不符合这一特征，不能作为要约内容对待。
包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等。对于开发范围外的描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察或向有关规划部门咨询即可了解。广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发范围外的宣传不属于要约内容，买受人应对此描述负有鉴别的义务，否则应为自己的疏忽大意承担责任。
例如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，以及房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。
公告与要约的关系。根据合同法规定，公告只有在符合要约的要件和规定时，才能被视为要约。要约是希望与他人订立合同的意思表示，内容需具体确定，经受要约人承诺即受约束。而公告邀请则希望他人向自己发出要约，如商业广告等。因此，不是所有公告都能视为要约。
要约承诺的生效要件，包括要约人的资格和行为能力、要约的意图、要约的对象以及要约的内容。有效的要约必须是特定人发出的，具有订立合同的意图，向希望缔结合同的受要约人发出，且内容具体确定，包含足以使合同成立的主要条款。
要约失效，即要约丧失法律效力。要约失效后，要约人不再受其约束，受要约人也终止了承诺的权利。要约失效后，合同即失去了成立的基础，受要约人即使承诺，也不能成立合同。要约一旦经过受要约人承诺，合同即为成立，要约人须接受承诺生效时合同成立的法律后果，受要约人
要约失效，即要约丧失法律效力。要约失效后，要约人不再受其约束，受要约人也终止了承诺的权利。要约失效后，合同即失去了成立的基础，受要约人即使承诺，也不能成立合同。合同法规定，有下列四种情形之一的，要约失效：。要约人一旦收到受要约人不接受或不完全接受要约
