土地转让规定

土地使用权转让的法律程序和要求

一、国有土地使用权转让

国有土地使用权转让是指土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的行为，包括出售、交换和参与。

1. 单位用地转让：

申请转让的双方需提交转让申请，同时提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明、委托书、身份证明等资料。

审查阶段，承办人对资料和宗地情况进行详细审查，未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等情况不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如需改变土地用途，需征得规划部门意见。若需分割建筑物，须征得房产主管部门意见。

现场勘察阶段，应与相关资料对照核实。如需分割转让，需考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。

进行地价评估，并提供报告书。如转让价明显低于市价，建议市府优先购买；若价格过高，可建议采取必要调控措施。

填写转让审批表，核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，确保用途、价额、年期等内容完整、准确、字迹工整。

审批阶段，包括费用表和转让审批表。费用表需经所长签字后，经办人携带完整转让档案和转让审批表等报中心及局领导审查批准。

交纳有关税费。

登记编号审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案由产权科统一保存，按年度缴档案室。

土地使用权变更登记，经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表可与转让审批表同时报批。

备注：

1. 如为协助法院执行转让土地使用权，应依据法院提供的裁定书(判决书)，协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人同意。

2. 划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。

3. 转让合同应经过公证。

4. 有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。

5. 分立、更名等涉及土地使用权变更的，当事人应提供有效的证明材料。分立者应为原同一单位或家庭成员，且单位所有权性质不变；更名者应为同一使用权人。继承的须提交继承文书或公证文书等。缴纳有关费用后，继承、分立、更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。夫妇共同购置的房地产，可以设定为共有财产，经申请可参照更名办理。中国地产商企业改制土地变更实际上一种转让行为，通常以有偿方式取得土地使用权，原则上需转让审批。

2. 个人住宅转让：

个人住宅用地转让手续与单位宗地转让手续基本相同。除出让土地外，其他个人住宅用地可以按划拨用地对待，在办理过程中应注意以下事项：

1. 须有宗地共有人同意转让意见；

2. 个人转让应以当场签押为准；

3. 个人住宅转让时未缴纳年租金者须缴纳地价总额1%的有偿使用费后按划拨土地使用权进行变更登记。

二、集体土地使用权的转让

下列情况下，集体土地使用权可以转让：

1. 乡、村企业在集体经济组织内部流转的需经审批，确需对外转让的，需经土地主管部门审查同意并报经政府批准征为国有后，可以依法出售或转让。另外，抵押的集体土地在抵押权实现时，可以依法转让。

2. 经土地所有权人同意，依法登记的城镇个人住宅使用的集体土地可以转让，但变更后的土地使用权性质仍为集体土地使用权。