土地转让形式

土地转让的形式

土地转让有两种方式：一是土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人，二是在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。

1. 有偿或无偿地转移土地所有权

土地所有人可以有偿或无偿地将土地所有权转移给他人。有偿的转移方式是买卖，无偿的转移方式可以是赠与或遗赠。需要注意的是，土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里。在我国，土地私有制转为公有制之后，不允许土地转让。然而，土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

2. 家庭承包经营情况下的土地转让

在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指的是承包人自行寻找代替自己向发包人履行承包合同的第三方。虽然转让的合同内容没有改变，但是承包人发生了变更，原承包人与发包人的权利义务关系终止，受让人与发包人的权利义务关系确立。土地承包经营权转让时，承包方与第三方应当订立书面协议。

土地转让的程序

1. 申请转让

转让双方提出转让和受让申请时，应同时提交转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明、委托书、身份证明等相关资料。

2. 审查

承办人在接到申请后，应对资料和宗地情况进行详细审查和了解。对于未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，或者未通知承包人的抵押、查封、出租情况，以及权属不清、四邻有纠纷等情况，不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如果需要改变土地用途，必须取得规划部门的意见。对于需要分割建筑物的转让，还需要获得房产主管部门的意见。

3. 现场勘察

现场勘察应与相关资料对照核实。如果需要分割转让，应考虑土地利用率、出路以及其他权利因素，并制作图纸确定四至和面积。必要时，还需经过四邻的签章认可。

4. 地价评估

进行地价评估，并提供评估报告和转让协议。如果转让价明显低于市价，建议市府优先购买；如果价格过高，可建议采取必要的调控措施。

5. 填写审批表

认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，将用途、价额、年期等内容填写完整、准确、字迹工整。

6. 审批

审批内容包括费用表和转让审批表。费用表需经所长签字后，经办人将完整的转让档案和转让审批表等提交给中心和局领导审查批准。

7. 交纳税费

按照相关规定交纳相关税费。

8. 登记编号

在审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同和审批表进行编号。转让档案由产权科统一保存，按年度归档。

9. 土地使用权变更登记

经办人根据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。变更登记审批表可与转让审批表一同提交。

土地转让所需材料

转让方须报材料：

1. 原土地证或土地证明材料

2. 原土地出让合同

3. 上缴税务局的土地增值税证明材料

4. 土地评估报告

5. 图件资料

6. 土地转让专项审计报告

7. 营业税上缴证明材料

受让方须报材料：

1. 项目批复原件

2. 企业法人营业执照、法人身份证明材料等

3. 上缴财务局契税证明

4. 城市规划部门批准的符合规划的图件资料

双方共同提供的资料：

1. 土地转让申请

2. 土地使用权转让合同

如果改变土地用途，受让方需要重新评估，补交差额部分的出让金，并办理相关手续。