出让土地转让条件

土地转让的条件

在进行土地转让手续时，首先需要确定哪些土地可以转让，哪些土地不能转让。

出让方式取得的土地使用权

如果土地使用权是通过出让方式取得的，在房地产项目转让时，必须符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件。具体要求如下：

1. 根据出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。这是出让合同成立的必要条件，只有出让合同成立后才能进行转让。
2. 按照出让合同约定进行投资开发，并完成一定的开发规模后才能转让。如果是房屋建设项目，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。如果是成片开发土地，则必须形成工业或其他建设用地条件后才能转让。这两个条件必须同时具备，才能进行房地产项目的转让。这样的规定旨在严格限制炒买炒卖土地，以确保开发建设的顺利进行。

划拨方式取得的土地使用权

如果土地使用权是通过划拨方式取得的，在转让房地产开发项目时，必须符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定。具体要求如下：

1. 必须经有批准权的人民政府审批后才能进行转让。如果经审查不允许转让，对准予转让的有两种处理方式：
   • 受让方必须先补办土地使用权出让手续，并按照国家规定缴纳土地使用权出让金后才能进行转让。
   • 转让方可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但必须将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或进行其他处理。
2. 在划拨方式取得土地使用权的情况下，如果转让房地产属于以下情形之一，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：
   • 经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。
   • 经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。

土地转让的程序

1. 交易双方提出转让、受让申请：交易当事人需要提出转让、受让申请，并提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明、委托书、身份证明等资料。
2. 审查：办理人员需要对资料及宗地情况进行详细审查了解。如果投资开发未按出让合同规定的期限和条件进行，或者存在抵押、查封、出租等情况而未通知承租人，或者权属不清、四邻有纠纷等情况，将不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如果改变土地用途，还需要获得规划部门的意见。如果需要分割建筑物，还需要获得房产主管部门的意见。
3. 现场勘察：需要进行现场勘察，并与相关资料进行核实。如果需要分割转让，需要考虑土地利用率、出路以及其他权利等因素，并制作图纸确定四邻、面积。必要时，需要经过四邻的签章认可。
4. 地价评估，并提供报告书：需要进行地价评估，并提供评估报告和转让协议。如果转让价明显低于市价，建议市府优先购买；如果价格过高，可以建议采取必要的调控措施。
5. 填写转让审批表：需要认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，将用途、价额、年期等内容填写完整、准确、字迹工整。
6. 审批：审批内容包括费用表和转让审批表。费用表需要经所长签字后，办理人员将完整的转让档案和转让审批表等报送中心和局领导审查批准。
7. 交纳有关税费。
8. 登记编号：审批后，可以在审批前到产权科对补签出让合同和审批表进行编号。转让档案统一保存在产权科，按年度归档。
9. 土地使用权变更登记。

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