未经批准的划拨土地转让是否无效

讼争土地的转让行为无效

一、《拍卖成交确认书》及其附件无效

根据《城市房地产管理法》和《拍卖法》的规定，讼争土地的转让行为未经有批准权的人民政府批准，违反了相关法律的规定，故该行为应被认定为无效。资产公司辩称已获得上级主管单位的同意，但其主管单位并非佛山市人民政府或市国土部门，不享有法律规定的划拨土地转让审批权。因此，讼争物业的拍卖转让行为无效，所以《拍卖成交确认书》及其附件也无效。

二、合同无效的法律后果及责任分担

根据《合同法》的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，资产公司及拍卖公司应返还拍卖款、拍卖佣金和绘图资料费，并承担连带赔偿责任。根据各方当事人的过错大小，法院判决资产公司及拍卖公司承担80%的赔偿责任，开发公司承担20%的责任。

三、开发公司损失的认定及处理

开发公司因转让行为无效而产生的损失包括利息损失和投入损失。利息损失是指开发公司支付的拍卖款、拍卖佣金和绘图资料费的利息，应根据银行同期贷款利率标准计算。投入损失是指开发公司为翻新改建讼争物业而支付的费用，包括设计费、工程款、招商代理费等。资产公司及拍卖公司应予以赔偿，其中投入损失以实际支出为准。评估费和律师费不属于转让无效的损失赔偿项目。至于土地增值差价损失，由于转让行为无效的原因并非资产公司故意阻却合同生效，故不应支持该部分的赔偿请求。

案情简介

本案涉及佛山某资产公司以行政划拨方式取得的讼争土地的转让行为。资产公司委托拍卖公司拍卖该土地，开发公司以2001万元竞得该土地。然而，该转让行为未经有批准权的人民政府批准，违反了相关法律的规定。开发公司起诉资产公司和拍卖公司，要求确认转让行为无效，并返还拍卖款及其他费用，并要求赔偿土地增值差价损失及其他费用。一审法院判决转让行为无效，要求资产公司和拍卖公司返还款项并承担赔偿责任。开发公司不服一审判决，向高级法院提起上诉。

法院判决

一审法院认定转让行为无效，要求资产公司返还拍卖款及利息，拍卖公司返还拍卖佣金及绘图资料费，并要求两公司连带赔偿部分损失。二审法院改判资产公司返还款项及利息，拍卖公司返还拍卖佣金及绘图资料费，并维持一审判决其他部分。

争议焦点

本案的争议焦点主要集中在《拍卖成交确认书》及其附件的效力、合同无效的法律后果及责任分担，以及开发公司的损失认定等方面。

律师点评

根据相关法律法规的规定，本案中的转让行为无效，资产公司及拍卖公司应承担返还款项及赔偿责任。开发公司因此遭受的损失应予以赔偿，包括利息损失和投入损失。然而，对于土地增值差价损失的认定存在争议，根据诚实信用原则及司法实践的一贯做法，该部分的赔偿应以转让方恶意阻却合同生效为前提条件。因此，对于资产公司诉请的土地增值差价损失部分不应支持。

本案法院裁决：开发公司未获得土地增值差价损失赔偿

背景

本案涉及一起土地增值差价损失赔偿纠纷。开发公司要求被告支付人民币2500万元作为土地增值差价损失的赔偿。

争议

本案的争议焦点在于是否应该支持开发公司的土地增值差价损失赔偿请求。

法院裁决

法院最终采纳了上述第二种观点，对开发公司的土地增值差价损失未作支持。因此，被告不需要支付任何赔偿金额。