根据法律规定，政府不得转让集体土地，因为集体土地的转让是无效的，也不受法律保护。
集体土地用于房地产开发时，需要先征用集体土地并变为国有土地，然后再申请改变土地用途，从农用地转变为建设用地。另外一种方式是先将土地转为建设用地，然后再进行征地。土地按照用途分类，包括农用地和建设用地，集体建设用地不属于农用地，所有权归集体所有。
如果集体土地的用途为建设用地，开发商可以直接承包该建设用地，进行开发建设并经营销售商品。另外一种方式是先征用集体土地，然后由政府出让给开发商进行开发。在这种情况下，开发商需要与当地土地管理部门（国土资源局）和土地所有集体进行协商，并在进行安置补偿后，政府才能将土地出让给开发商。
《土地管理法》
根据《土地管理法》第六十三条的规定，土地利用总体规划和城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式将土地交由单位或个人使用。在进行交易时，双方应当签订书面合同，其中应载明土地的界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件以及双方的其他权利义务。对于前款中规定的集体经营性建设用地的出让和出租，必须经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
根据《土地管理法》第七十四条的规定，对于以买卖或其他形式非法转让土地的行为，县级以上人民政府自然资源主管部门将没收违法所得。对于违反土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地的行为，必须限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并恢复土地原状。对于符合土地利用总体规划的情况，将没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。此外，还可以对违法行为者处以罚款。对于直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予相应的处分。如果构成犯罪行为，将依法追究刑事责任。
土地征收过程中农民的权利。农民拥有维护土地所有权及使用权、预征知情权、调查结果确认权等权利。同时，政府有义务公告征地批复结果、土地补偿方案等。在征地过程中，农民有权对补偿标准提出异议，拒绝未全额支付补偿费的政令，并对违法占用土地行为进行举报。
没有房产证的不一定是小产权房，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。实际中，合法建成的小产权房，不管是否已经进行交易，被依法纳入征收拆迁范围的，即可
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。若想将集体土地划拨必须根据法律规定的程序将集体土地征收转为国有土地方可划拨。
非法征地就是没有合法征收及用地手续，批准手或违反批准文件的要求占用土地的非法行为。根据《土地管理法》第81条规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地主管行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处
