炒客涌出,房价出现冰火两重天现象

全国房价总体仍在上涨且势头加强

根据最新数据显示，70个大中城市中有27个城市的房价下降，39个城市的房价上涨（比11月上涨城市数量增加了6个），4个城市的房价持平。这表明全国房价总体仍在继续上涨，并且上涨势头有所加强。

房价上行过程中的两个拐点

根据房地产短周期波动规律分析，房价由下行转为上行的过程中会出现两个拐点。第一个拐点是环比上拐。70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅已于2015年5月由负转正，并且保持小幅上涨，至今已经持续了8个月。第二个拐点是同比上拐。70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅首次止跌反转，上涨了0.3%。

然而，需要特别强调的是，这只是70个城市的总体趋势。如果我们观察不同城市，会发现存在“冰火两重天”的现象。

火城和冰城

我们可以将那些房价环比和同比都上涨的城市称为“火城”。其中，同比涨幅最大的城市包括深圳、上海、北京、广州、南京、厦门、杭州、武汉、宁波和天津。这些城市的特点是一线城市和二线核心城市热，主要集中在东部地区。

其中，深圳是“火冒三丈”的城市。深圳的房价同比增幅高达47.5%，远高于第二名上海的18%。相比之下，北京和广州的涨幅只有10%左右，可以算作温和。

在过去的20多年中国房地产历史中，只有海口和三亚的房价同比涨幅超过50%。2010年海南国际旅游岛规划出台后，当地房价暴涨，指数价格同比上涨了50%~60%，实际市场价格更是翻了一倍左右。然而，从2011年开始，海南楼市一蹶不振，房价一直低迷。

而在这轮全国房价上涨过程中，深圳一直是领涨者，环比涨幅一直是全国最大的。

深圳房价涨幅过大存在非理性成分

实际上，过去十多年每轮房价上涨，都是由一线城市领涨。因此，深圳领涨并不足为奇。然而，深圳房价涨幅之大令人惊讶。尽管城市基本面、经济与产业面、楼市供求面等因素综合决定了深圳是个高房价城市，未来长期趋势仍将上涨，但一年内房价指数暴涨近五成，实际房价暴涨一倍左右，已经存在非理性成分。

从市场实际交易层面分析，越来越多的炒房者出现，甚至有合伙炒房的现象，而利用高杠杆炒房的现象也越来越明显，一批专业炒客涌现。

不同预警状态下的投资建议

对于当前个别城市楼市过热的现状，我们可以借用蓝色、黄色、橙色、红色四级预警机制进行比拟。在蓝色预警下，市场出现偏热，房价涨速过快，后市涨势将放缓。但此时风险与收益基本相当，投机需求可考虑停止买入。

极个别的城市或许已经进入黄色预警状态，即市场过热，房价上涨开始减速，后市涨势将进一步放缓。此时投资需求可考虑停止买入，因为后市风险总体可能大于收益。

至于其他城市的购房者，暂时不必担心楼市过于火爆。在当前全国仍需要去库存的背景下，大多数二、三线城市楼市将保持温和上涨。自住需求者仍可以根据需求出手购房。