哪些情况下可以解除房地产买卖居间合同而不用承担违约责任

案例介绍

陈先生和刘先生于2006年8月订立了一份居间合同，并支付了2万元作为定金。合同规定最迟在2006年9月2日前签订房屋买卖合同，并约定了付款情况。根据合同约定，陈先生应在签约日支付总房价款的30%作为购房首付款30万元，第二笔款项通过银行贷款支付。

然而，2006年9月2日上午，陈先生向中介公司表示无法凑齐30万元购房首付款，中介公司将此信息转达给了刘先生。下午2时许，陈先生凑足了30万元并通知中介公司，随后中介公司通知刘先生签订买卖合同。然而，刘先生回复中介称因接到电话正在赶往外地，无法前往中介公司签约。最终，双方未能积极促成交易的完成。

2007年1月，陈先生向法院提起诉讼，要求刘先生返还2万元定金，并按定金罚责赔偿2万元。法院最终没有支持刘先生的诉请。

律师评析

根据本案，陈先生和刘先生在居间合同中明确约定了2006年9月2日签订买卖合同，并在签订居间合同时支付了2万元定金。这2万元定金应被视为签约保证金。双方以书面形式确定了购房首付款的数额，并要求刘先生最迟在2006年9月2日订立合同时支付30万元购房首付款。双方均认可此约定，因此具有约束力。

然而，2006年12月20日上午，刘先生明确表示无法凑足30万元购房首付款，中介公司据此将此信息转达给陈先生。陈先生根据此判断后出差外地，并非恶意不履行合同，属于事出有因，因此最终未能签订买卖合同不能完全归咎于陈先生。

从上述案例可以看出，法院的判断基于刘先生明确表示无法履行合同的意思，即刘先生变更了合同的主要条款。对于该变更，陈先生也表示认可，但双方对于变更后的条款未达成一致，因此双方均不承担责任。

解除房地产买卖居间合同的情况

在二手房买卖过程中，订立居间协议和签订买卖合同是必要的步骤。居间合同主要用于确定买卖意向，并约定将来订立买卖合同的条件和时间。根据多年的办案经验，大部分二手房买卖纠纷都发生在这个阶段。

何时可以解除合同而不承担违约责任？

为了解决这个问题，需要考虑是否存在主观恶意。如果双方都有订立买卖合同的意愿，但对于合同的主要条款无法达成一致，导致无法订立买卖合同，那么双方均不承担责任，并应退还已收取的定金。

然而，有些人可能会利用法律赋予的权利，采取恶意规避法律的方式，以达到不购买的目的。因此，在订立合同时，双方应尽量明确有关条款，以防止对方利用漏洞。

不能达成一致的情况包括：

1. 居间合同未明确约定签约时间。
2. 居间合同未清楚约定付款时间和数额。
3. 居间合同未明确约定房产过户和交付时间。
4. 双方未能实地考察房屋而无法达成协商。
5. 严格执行居间协议，导致合同条款变更而未能重新确立一致。

以上情况均可视为不能达成一致，双方均不承担违约责任。