违约责任的构成要件包括：有违约行为、有损害事实、违约行为与损害事实之间存在因果关系以及无免责事由。
免责事由分为法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指法律直接规定的免责事由，主要包括不可抗力情况。约定免责事由是指当事人在合同中约定的免责条款。
不可抗力是指无法预见、避免且无法克服的客观情况。不可抗力的要件包括：无法预见、无法避免、无法克服以及客观情况。
违约金是根据当事人约定或法律直接规定，违约方应向对方支付的金钱。违约金可以是金钱，也可以是其他财产。违约金具有担保债务履行、惩罚违约人和补偿无过错方的功能。不同国家对违约金的处理方式不同。
一般来说，合同违约金的上限不超过合同标的的20%。如果违约金过高或过低，可以向法院请求减少或增加。
定金是在合同订立或履行之前支付的一定金额作为担保方式，也称为保证金。定金的数额原则上由当事人约定，但法律对其有所限制，即不得超过主合同标的额的20%。超过限额部分，法院不予支持。这一限制旨在将定金的惩罚限定在一定范围内。
房屋买卖合同的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。主要包括法定的免责事由和约定的免责事由，具体内容如下：。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响 程度，部分或全部免除有关
疫情属于不可抗力，根据《合同法》相关规定，因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任
二手房屋买卖合同的违约责任主要是说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。免责事由也称免责条件，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。司法解释规定，当事
合同法上的免责事由可分为两大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力;约定免责事由是指即当事人约定的免责条款。
