强制拍卖中优先购买权的保护

关于法院强制拍卖程序中是否保护优先购买权

一、法律规定保护优先购买权

根据现行民事实体法的规定，对于共有人、承租人和有限公司股东的优先购买权享有明确保护。民法通则第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条也规定，共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。合同法、城市私有房屋管理条例和公司法也分别规定了承租人、房屋所有人和股东的优先购买权。

二、争议：法院是否保护优先购买权

在法院执行程序中，对于优先购买权是否受到法院保护存在两种不同观点。一种观点认为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人自主交易的情况，不适用于强制执行程序。在民事执行程序中，法院代替债务人行使对被执行财产的处分权，无需考虑优先购买权人的利益。此外，执行程序中常遇到共有人和承租人要求行使优先购买权，但又以低于市场价的价格购买，给法官带来困扰，无法及时结案。一些被执行人也会利用法律漏洞，在法院查封前或查封后制定租赁合同，干扰执行工作。基于这种观念，最高人民法院的司法解释明确否定了执行程序中对于优先购买权的保护。另一种观点认为，优先购买权是法定权利，无论在当事人自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中，都应予以保护，不能随意剥夺。

三、笔者观点：应保护优先购买权

笔者同意第二种观点。民事执行的使命是保护债权人的民事实体权利，除了某些不适于执行的权利外，强制执行法都应予以保护。优先购买权作为民商法上当事人的法定权利，在民事执行程序中具备获得保护的必要性和可能性。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上都承认了强制执行程序中优先购买权的保护问题。根据杨*龄教授的观点，强制拍卖也是一种买卖行为，不影响优先购买权人的权利。因此，在执行程序中，法院应当通知优先购买权人，让其参与竞买，并根据竞价结果进行处理。最高人民法院起草的《民事强制执行法(草案)》中也明确规定了优先购买权的保护方法。

强制拍卖中保护优先购买权的两种方法

优先购买权的实现需要满足两个要素：购买条件相同，以及基于同样的购买条件作出了购买意愿的表示。在法院拍卖程序中，对于优先购买权的保护有两种方法：跟价法和询价法。跟价法是指法院通知优先购买权人直接参与竞买，与其他竞买人一起竞价，最终以最高价者获得拍卖物。这种做法将优先购买权人视为一般竞买人，因此，优先购买权人必须按照拍卖公告的要求进行竞买登记，并交纳拍卖保证金，才能行使和实现其优先购买权。询价法是指法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价。在竞价结束后，拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果优先购买权人不愿购买，则拍卖物由最高价竞买人购得。如果优先购买权人愿意购买，则拍卖师询问最高价竞买人是否愿意加价，如果最高价竞买人不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得。如果最高价竞买人表示愿意加价，则在加价后再次询问优先购买权人。如此反复，直至其中一方退出，拍卖才成交。如果您还有其他疑问，欢迎在线咨询。