根据法律和法规的规定，以下情况下的房地产不得拍卖：
(1) 未取得合法房地产产权证书，包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书；
(2) 共有房地产，未经共有人书面同意；
(3) 存在权属争议，正在诉讼、仲裁或行政处理中；
(4) 权利人对房地产的处分权受到限制；
(5) 以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件；
(6) 司法和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利；
(7) 国家依法收回土地使用权；
(8) 法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设的，其土地使用权需要满足以下国家法律和法规规定的可转让条件：
(1) 按照出让合同约定支付全部使用权出让金；
(2) 土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；
(3) 对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或其他建设用地条件；
(4) 规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
(5) 出让合同约定的其他条件；
(6) 划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。
集体所有土地上建成的房屋需要拍卖时，应符合法律和法规规定的买卖或转让条件。
以下划拨用地不得进行拍卖：
(1) 国家机关用地和军事用地；
(2) 城市基础设施用地和公益事业用地；
(3) 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
(4) 法律、行政法规规定的其他用地。
在进行抵押房地产拍卖前，应先获得抵押权人的同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失，需承担相应的民事责任。
中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或土地使用权出让合同另有规定的除外。
在国家允许的范围内，房地产竞买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。
对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋的竞买人为房屋所在地乡镇范围的集体经济组织或个体经营者。超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。
委托人和买受人都需要支付拍卖佣金费，具体标准按照拍卖标的的情况协商确定。
委托人在成交后按照成交额的5%缴纳营业税，并按照营业税的9%缴纳附加税。
委托人和买受人根据合同金额和权证缴纳合同和权证印花税。
买受人按照成交额的4%缴纳契税。
交易手续费根据具体情况支付。
评估费根据具体情况支付。
登记费根据具体情况支付。
合同公证费根据具体情况支付。
产权问题在购房中的重要性，并强调了购买产权不清晰的房屋的风险。文章还提到了购房者在选房过程中需要注意的几个方面，包括房屋质量、设计合理性、房屋条件、内部设施、地段和环境因素等。同时，合同内容和物业服务也是需要注意的方面。开发商的资质和证书也进行了介绍
拍卖管理办法的相关内容，包括拍卖企业的设立、变更和终止，以及拍卖活动的监管和管理。文章指出商务部是拍卖行业主管部门，并对全国拍卖业实施监督管理。拍卖企业设立需具备注册资本、组织机构和章程、办公场所、从业资格人员等条件。同时，拍卖企业从事文物拍卖需遵循
房屋买卖协议的有效期限，指出房屋买卖协议没有明确规定的有效期限，其有效与否取决于多种因素。文章介绍了房屋买卖合同失效的多种情形，包括房地产分离出卖、产权未登记过户、产权主体有问题、侵犯优先购买权、单位违反规定购房、价格欺诈和非法转让等情形。
企业倒闭后厂房处置的问题。在评估和确认破产财产时，应委托专业机构进行评估，并由相关行政部门确认。企业破产财产的处置以评估确认的价格为底价，以拍卖方式为主进行转让，拍卖过程需专业机构操作，且动产和不动产由不同机构进行。除拍卖外，还有变卖方式处置破产财产
