房地产广告虚假宣传的责任,购房者如何避免霸王条款

房地产广告虚假宣传的责任

(一)不少楼盘在楼书不显眼的位置上都注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。这种做法合理吗?涉及的法律规定是什么?

随着这几年房产交易市场不断活跃起来，很多开发商在对外宣传其楼盘时，总是用最吸引购房者眼球的、刺激购买欲望的广告语来进行宣传。有的宣传：楼盘附近配有公立学校，有的宣传有世界品牌商家进入等配套设施。很多购房者可能是因有公立学校，可以方便小孩上学而购房;也有很多商铺购房者可能是因有品牌商家的进驻而购买。那么一旦交房后，购房者却等来了私立学校，品牌商家也未有，从而产生一种上当受骗的感觉。

显然，开发商这种对外不实的宣传是存在误导、虚假宣传和欺骗行为，违反了我国《民法通则》、《合同法》、《广告法》等相关规定，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。

(二)房地产广告的内容也属于房屋买卖合同的一部分吗，新广告法中对于房地产广告有诸多限制，对此怎么看?

新《广告法》对房地产广告的限制和虚假广告的情形进行了认定，有利于规范房产市场正常有序进行，同时也对开发商虚假宣传进行了限制和责任承担的后果。其中《广告法》第二十七条规定：房地产广告不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

购房者怎么避免霸王条款

(一)有些地产商的《商品房预售合同》中规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租，对此购房者无权干涉。但实际上，车位属于开发商还是业主?

根据《物权法》第七十三条、七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有;而建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

从规定中，可以看出，开发商对属于业主共有的道路或场地用于停放车辆的车位，是无权出售、出租的。

(二)关于一些购房合同中“楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归出卖人所有”的约定，是否违法呢?

这是不合法的。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，业主可以合理使用外墙面，但必须合理、合法，即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。

因此，外墙面属业主共有，开发商不能保留外墙面的使用权，业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用。

(三)购房者应该享有哪些公共收益?

根据《物权法》第七十三条、七十四条的规定，购房者一般对享有对以下部分的公共收益：露天停车费、摊位出租费、小区泳池、网球场、篮球场、会所、幼儿园、宽带、小区外墙广告、电梯广告等。

(四)购房合同中约定延期交房都可免责是否合理?延期交房责任如何认定?

根据双方合同的约定，只要是非法定事由，是因开发商自身建设的原因和小区绿化等方面的原因导致延期交房，作为购房者可以要求支付延期违约金。

(五)购房者签订合同如何应对、避免霸王条款呢?

建议购房者在签订合同前仔细审查合同内容：

1、权利和义务是否对等;

2、违约责任是否对等，特别是对开发商交房的时间、交付的标准等方面的违约责任是否进行了约定。