上饶县枫岭头镇拆房子怎么补偿

上饶县枫岭头镇房屋拆迁补偿规定

房屋拆迁补偿标准的计算方法

房屋拆迁补偿是指拆建单位按照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般包括以下几项：

(1) 房屋补偿费：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，根据被拆迁房屋的结构和折旧程度划分等级，并按照每平方米的单价计算。

(2) 周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自行寻找临时住处的不便，根据临时居住条件划分等级，并按照每月每人口给予补贴。

(3) 奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利，例如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。房屋拆迁补偿费的具体标准由当地人民政府根据本地实际情况和国家法律政策确定。

根据宅基地区位补偿价和被拆迁房屋重置成新价构建的计算公式为：房屋拆迁补偿价 = 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价。

房屋拆迁补偿计算标准

(1) 房屋拆迁货币补偿：合法拥有房产的评估价格 + 房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。

(2) 房屋拆迁补偿差价：合法拥有房产的评估价格 + 房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额 - 被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

房屋拆迁安置费计算标准

被拆迁人或承租人的房屋拆迁安置费包括搬迁补助费、没有提供周转房情况下的临时安置补助费、超过过渡期限的临时安置补助费以及非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

需要注意的是：

1. 如果拆迁人提供了周转房且被拆迁房屋使用人居住其中，则临时安置补助费为0。
2. 如果拆迁房屋属于住宅房屋，则损失赔偿费为0。
3. 被拆迁人获得补偿表明该房屋由其自用。

农村房屋拆迁补偿标准

(1) 撤销村或村民小组建制的：被拆迁人可以选择货币补偿或与货币补偿金额等值的产权房屋调换。具体计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新 + 同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价 + 价格补贴）× 被拆除房屋的建筑面积。

(2) 不撤销村或村民小组建制但具备易地建房条件的：被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新 + 价格补贴）× 被拆除房屋的建筑面积 + 被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

国务院305号令对装修评估补偿的规定

《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）第24条的立法释义明确了以下几点：

1. 条例的立法意图是在评估时不考虑装修。
2. 货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
3. 如果要对装修进行补偿，应由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。

从上述解释可以看出：

1. 房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格不包含装修价格。
2. 拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素不应包括装修因素。

各地在制定评估细则时，在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时，都应将装修因素对成交价格的影响排除。

需要注意的是，国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包括房屋建筑中的装饰部分工程。作为交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应包含在市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。

装修估价时的注意事项

1. 价格时点：应注意采用装修作业当时与拆迁时点两个时点进行计算，分别计算其工程造价。这是因为被拆迁人不是主动将房屋卖出，而是被动无奈的情况下拆迁，因此需要根据装修当时的造价扣除折旧进行补偿。
2. 价格构成：在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应考虑工程的间接费用，如设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场还会产生其他费用，通常在总价的百分之十到十五之间。
3. 成新率的确定：成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素，装修使用期限一般在5至8年。
4. 装修质量对价值的影响：在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值，以反映市场状况。