土地使用税如何计算

财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知

第二条：土地使用权出让或转让方式下的城镇土地使用税缴纳

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。如果合同未约定交付土地时间，则受让方应从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。对于房地产开发企业来说，一旦土地使用权出让或转让合同签订，就应按规定缴纳城镇土地使用税。在每期开发项目建成进行预售或销售后，应逐渐减少纳税金额，直到销售完毕，纳税义务终止。因此，房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点。

1、计税依据和纳税时间

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号)第三条规定，土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额进行计算征收。根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]第015号)第六条规定，纳税人实际占用的土地面积是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。如果尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书，则以证书确认的土地面积为准。如果尚未核发土地使用证书，则应由纳税人据实申报土地面积。虽然《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)只规定了纳税义务时间，但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的。因此，在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据，并按照财税[2006]186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。

2、免税土地面积和扣除时间

根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)、《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地[1988]015号)和《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地[1989]140号)的规定，对于房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，可以免征城镇土地使用税。房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。

3、纳税义务终止时间及计算方法

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条规定，如果纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第一款规定，购置新建房品房的纳税义务从房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，也就是说作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止时间。根据财税[2006]186号文件规定，纳税义务发生时间是合同签订时间或合同约定交付土地时间。因此，对土地的实物或权利状态发生变化的理解应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规定了房产交付时间，则以交付时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间；如果合同未规定房产交付时间，则应以合同签订时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间。这样纳税起始日和终止日衔接一致，避免重复纳税。对于房地产开发企业的一个开发项目，在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应逐渐减少，直到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此，房地产开发企业在计算城镇土地使用税时应注意计算方法，采用按月比例扣除法较为合理。具体计算方法如下：本月应纳税额 = 本月剩余应税占地面积 × 月单位税额；本月剩余应税占地面积 = 占地总面积 - 免税占地面积 - 已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积（分摊面积以合同规定交付时间或合同签订时间为准进行统计）；月单位税额 = 年应纳税额 ÷ 12；已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积 = 占地总面积 × (已签订合同预售或销售房屋建筑面积 ÷ 可售建筑总面积)。