哪类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式

土地出让必须招拍挂的种类

商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地

根据国土资源部11号令的规定，商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地必须通过招标拍卖挂牌的方式进行出让。

同一土地有两个或两个以上意向用地者的情况

根据国土资源部11号令的规定，如果同一土地有两个或两个以上意向用地者，也必须通过招标拍卖挂牌的方式进行出让。

工业用地

根据《物权法》第137条的规定，工业用地也被纳入了招标拍卖挂牌的范围。因此，根据国土资源部39号令第四条的规定，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

其他情形

根据国土资源部39号令的规定，除了上述情况外，还有以下六种情形的土地必须通过招标拍卖挂牌的方式进行出让：(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；(3)划拨土地使用权改变用途，根据《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(4)划拨土地使用权转让，根据《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(5)出让土地使用权改变用途，根据《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

集体认定程序

根据2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，对于不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构进行集体认定。如果集体认定确定需要采用招标拍卖挂牌方式进行出让，那么该宗地也必须通过招标拍卖挂牌的方式进行出让。因此，各地在土地出让活动中，可根据相关法律政策，确定采用协议方式还是招标拍卖挂牌方式进行土地出让。对于六种情形以外的出让宗地，应当经过国有土地使用权出让协调决策机构的集体认定，如果认定需要采用招标拍卖挂牌方式进行出让，那么该宗地也必须通过招标拍卖挂牌的方式进行出让。