关于土地租赁合同无效案例

某大型投资公司租赁物业管理公司土地引发的纠纷案件

基本案情

某大型投资公司（以下简称投资公司）与某物业管理公司（以下简称物业公司）签订了一份土地租赁协议，投资公司租赁了物业公司的土地使用权，并按年支付租金，合同期限为10年。投资公司在签订合同后，投入了2000余万元用于厂房建设及其他基础设施建设。然而，不久之后，物业公司擅自中断了对投资公司厂房的水电供应，导致厂房无法正常运作。投资公司因此向北京仲裁委员会提起仲裁，要求物业公司赔偿3000万元的损失。然而，仲裁委员会缺席裁决并驳回了投资公司的请求。随后，投资公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼。经法院审理查明，物业公司承租的厂房用地实际上只有7年的租期，并且该土地使用权已经被转让给了某房产公司。同时，法院还查明，仲裁庭的成员中有一名仲裁员是物业公司总经理的弟弟。一审法院判决撤销了仲裁裁决，并要求物业公司赔偿投资公司2000万元。物业公司不服，提起上诉，二审法院依法驳回了上诉，维持了一审判决。

律师的观点

1、在签订土地租赁合同时，应当注意以下事项：确认出租人是否拥有该土地使用权，避免转租情况；仔细审核出租人的土地使用权证照，确保租赁期限的合法性；审查出租人的信誉情况，特别关注出租人是否将土地抵押；合同中应明确规定出租人应承担的义务，特别是出租人应提供的基础条件等；在争议管辖约定时应谨慎考虑，尽量避免选择仲裁方式解决争议。2、出租人擅自中止合同应当承担损失赔偿责任。出租人擅自中止合同，应当赔偿承租人的损失，包括已经投入开发的资金损失、在承租土地上建设的厂房等物件损失、预期利益损失、工人工资损失、产品废弃损失等。如果租赁合同中约定了违约金，出租人还应承担违约金的支付责任。3、合同争议约定仲裁管辖时应注意以下事项。正确填写仲裁机构的名称，注意避免使用包含“市”字的仲裁机构；充分理解“一裁终局”制度，考虑到效率和风险；认识到仲裁委员会并非国家机关，其权威性有限；了解仲裁员整体素质相对于法官略显低下；认识到仲裁机构的公正性不如法院；意识到仲裁机构容易受到当地政府或经济团体的操控。4、在本案中选择诉讼请求及被告时应考虑以下因素。鉴于物业公司与机床厂存在恶意串通的情形，投资公司可以选择向物业公司或机床厂提起诉讼要求赔偿。在选择时，应重点关注被告的履行能力，一般而言，选择资金充足、信誉良好的公司作为被告更为适宜。

法律依据

1、《中华人民共和国仲裁法》第58条规定：当事人提出证据证明裁决存在以下情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序等情形。