山东商品房销售拟再变脸 广告不实开发商负责

销售广告、宣传材料的法律效力

根据省人大法制工作委员会的观点，商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺对商品房买卖合同的订立和商品房价格的确定具有重大影响，因此应视为合同内容。为了保护消费者的合法权益，建议将条例草案中的相关内容修改为“应当视为合同内容”。如果当事人违反这些内容，将承担违约责任。

延迟交房的后果

在此前的条例草案中，只规定了买受人不得无故迟延或拒绝接收符合交付条件的商品房的义务，但没有规定房地产开发企业延迟交付商品房的责任。因此，省人大法制委员会建议在条例草案中增加相关内容，规定房地产开发企业延迟交付商品房的情况下应承担违约责任。如果经催告后三个月内仍未交房，买受人有权解除合同，并要求房地产开发企业赔偿实际损失。

买房人自行维修的权利

针对目前商品房销售中开发商在保修期内拒绝维修或拖延维修的情况，有关人士建议明确规定买受人有权自行维修，费用由开发商承担。因此，省人大法制委员会建议增加条例草案中的内容，规定商品房的质量保修期限不得低于国家规定的建设工程的最低保修期限。保修期限从商品房交付使用之日起计算。

如果交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应承担维修责任。如果房地产开发企业拒绝维修或在合理期限内拖延维修，买受人可以自行或委托他人进行维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

对于“一房二卖”的行政处罚

在《条例(草案)》审议报告说明中，有关人士认为，“一房二卖”的行为属于民事侵权或违约行为，应承担民事赔偿或违约责任，不应设定行政处罚。因此，省人大法制委员会采纳了这一意见。同时，规定采取返本销售商品房或售后包租销售未建成商品房的开发商将面临三万以上十万元以下的罚款。