城中村拆迁的基本流程怎么走

城中村拆迁的法律程序与补偿计算

一、规划

1. 申请：各区政府(开发区管委会)向市政府提出城中村改造项目申请。

2. 立项：市规划局与市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的项目由市规划局出具规划设计预条件，经市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。

3. 审批：城中村改造项目的控制性详细规划由各区政府(开发区管委会)与市规划局组织编制，报市规委会审定。

二、土地收储

1. 城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。

2. 涉及集体土地的，由市土地储备中心与各区政府共同办理土地征收申报手续。

3. 城中村改造范围外的零星土地，根据城市规划和建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划和拆迁。

三、拆迁

1. 制定拆迁补偿安置方案：对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并进行公示，由市建委与相关部门进行复核确认。

2. 集体债务审计：城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计，经市审计局复核后列入土地开发成本。

3. 前期开发费用：城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心与市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。

4. 编制改造用地供应方案：城中村改造土地供应方案由市国土局与市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。

5. 进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：拆迁房屋实行实物安置，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建设成本由市建委与市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府(开发区管委会)核定。

6. 改造范围内的其他情况：不符合规定的其他人口，在城中村改造范围内自建房屋或购买农宅的，其房屋拆迁不予安置，按以下方式处理：

(一) 户口已迁入城中村改造范围内，在本市无产权住房，符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的，可在辖区内购买经济适用住房或申请享受廉租房政策。

(二) 户口已迁入城中村改造范围内但不符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的，以及户口未迁入城中村改造范围内的，由各区政府(开发区管委会)负责搬迁。

四、建设

1. 制定建设方案并审核：城中村改造拆迁安置房和公共设施建设规模与标准由市规划局与市建委、审计局、土地储备中心及各区政府(开发区管委会)核定。

2. 自行建设或合作建设：村集体可自行建设或委托开发商代办及合作建设。

城中村拆迁补偿计算

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付各种补偿金，包括：

1. 房屋补偿费(房屋重置费)：用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，根据被拆迁房屋的结构和折旧程度划分等级，按平方米单价计算。

2. 周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自行寻找临时住处的不便，根据临时居住条件划分等级，按被拆迁房屋住户的人口每月补贴。

3. 奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房。房屋拆迁补偿费的标准由当地政府根据实际情况和国家法律政策确定。

根据宅基地区位补偿价和被拆迁房屋重置成新价构，房屋拆迁补偿价计算公式为：房屋拆迁补偿价 = 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价。

房屋拆迁补偿计算标准如下：

1. 房屋拆迁货币补偿 = 合法拥有房产评估价格 + 房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。

2. 房屋拆迁补偿差价 = (合法拥有房产评估价格 + 房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额) - 被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。

房屋拆迁安置费计算标准如下：

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费 = 搬迁补助费 + 没有提供周转房情况下的临时安置补助费 + 超过过渡期限的临时安置补助费 + 非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

注：

1. 如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则第二项补助费为0。

2. 如果拆迁房屋属住宅房屋，则第四项赔偿费为0。