原告中国**工业总公司，住所地北京市海淀南路30号。
法定代表人张*侠，总裁。
委托代理人巩-沙，**中业律师事务所律师。
委托代理人左权，**中业律师事务所律师。
被告中国光大银行，住所地北京市复兴门外大街6号。
法定代表人刘*康，董事长。
委托代理人李*文，国-浩律师集团(北京)事务所律师。
委托代理人李-钧，国-浩律师集团(北京)事务所律师。
第三人**华侨投资股份有限公司，住所地海口市南航路28号。
法定代表人孙*刚，董事长。
委托代理人刘-建析，**华侨投资股份有限公司法律顾问。
第三人****侨业实业有限责任公司，住所地北京市海淀区知春路56号。
法定代表人孙*刚，董事长。
委托代理人段-刚，****侨业实业有限责任公司职员。
委托代理人刘-建析，****侨业实业有限责任公司法律顾问。
第三人**金马长城房产建设有限责任公司，住所地北京市朝阳区安立路68号阳光广场。
法定代表人仇*宪，董事长。
委托代理人王*路，**中伦律师事务所律师。
委托代理人黄-兴，**中伦律师事务所律师。
原告中国**工业总公司(以下简称**公司)诉被告中国光大银行(以下简称光大银行)、第三人**华侨投资股份有限公司(以下简称**华侨)、第三人****侨业实业有限责任公司(以下简称**侨业)、第三人**金马长城房产建设有限责任公司(以下筒称金马房产)委托贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**公司的委托代理人巩-沙、左权，被告光大银行的委托代理人李*文、李-钧，第三人**侨业的委托代理人刘-建析、段-刚，第三人金马房产的委托代理人王*路、黄-兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告**公司诉称，1995年底，我公司和中国投资银行总行营业部(以下简称**营业部，现已被光大银行兼并)、第三人**华侨签订了委托贷款协议,约定，由我公司委托**营业部贷放给**华侨美元1000万元，期限1年，年利率9%。贷款到期后，**华侨仅在1996年12月31日支付我公司750万元外，其余贷款本息一直未能归还。截止到1999年7月，其共拖欠本金美元1000万元、利息约美元194万元。另，我公司曾要求**华侨提供借款担保。**华侨同意用其子公司—**侨业在北京阳光广场项目上享有的房产权益做抵押。在实际办理手续过程中，**华侨提出其在北京阳光广场所享有的只是预售权益，所以只能用其和阳光广场的开发商签订预售合同的方式办理抵押手续。我公司同意上述做法，并和阳光广场的开发商金马房产签署了房屋预售合同和相关的文件。在这些文件中，金马房产确认我公司已向其支付美元1000万元的房款，并已一次付清，其用意是证明一旦**华侨未能偿还美元1000万元的贷款本息，我公司则可享有预售合同项下的房产权益。在委托贷款到期后，我公司多次向金马房产主张预售合同项下的房产权益，但金马房产一直以合同已作废为由不予理睬。1998年4月，**侨业承诺在同年6月底之前归还委贷的本息。综上，我公司认为我公司和**华侨借款事实清楚，法律关系明确。金马房产和我公司以签订预售方式的抵押合同，由于未能办理抵押手续，金马房产应该承担因抵押无效而导致的过错赔偿责任。故我公司诉至法院，请求判令**华侨、**侨业、金马房产偿还上述欠款本息、罚息及本案的诉讼费用。
抵押担保债权的范围及其构成要素，包括延迟利息、违约金、损害赔偿金、主债权、利息以及实现抵押权的费用等。这些要素根据具体合同约定，可能还包括其他特殊情况。
购买房屋后能够退房的情况有三种：一是符合合同约定的退房情形；二是买卖双方经过协商同意退房；三是根据法律规定能够退房的情况，如房屋交付后出现严重影响正常居住的质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十
由于延期交房引发的房屋买卖合同纠纷案件数量多、涉及面广，成为深圳市有关法院及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文分析了延期
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