1、买卖房屋私下协议书在法律上有效。但是协议书必须满足协议条款合法、当事人具有相应的民事法律行为、协议能够体现双方真实意思表示、合法登记等条件才有法律效力。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》
第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效；
第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外；
第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；
第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。
1、房屋买卖合同满足法定条件就有效，房屋买卖合同生效的条件是：
(1)当事人具有相应的订立合同的能力；
(2)意思表示真实；
(3)不违反法律和社会公共利益。
2、有下列情形之一的，房屋买卖合同无效：
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(3)以合法形式掩盖非法目的;
(4)损害社会公共利益;
(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
3、同时，房屋买卖合同签订后还需要依法办理变更登记；
4、《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
(1)行为人具有相应的民事行为能力;
(2)意思表示真实;
(3)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第四百六十五条，依法成立的合同，受法律保护；
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
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