这4大原则城中村、旧城改造补偿是需要遵守的

四大补偿原则：保障城中村、旧城改造的底线

近年来，随着棚改的推进，老城旧改和城中村拆迁的力度越来越大，这也催生了大量的拆迁案例。然而，一些人在拆迁后发现生活水平下降，这与他们对旧城改造和城中村拆迁补偿相关法律知识的不熟悉有很大关系。

今天，拆迁律师从法律角度结合实践，为大家介绍旧城改造和城中村拆迁必须遵守的四大补偿原则。这些原则与您的利益息息相关，请务必认真阅读。

一、城中村房屋应参照城市房屋补偿原则

对于城中村拆迁，有些被征收人反映称，尽管他们所在的农村早已被高楼大厦包围，且位于城市市区，但在拆迁时却只按照普通农村房屋补偿标准，每平方米仅补偿2000元，而周边房价早已达到7000-8000元每平方米。

这种补偿使得被征收人无法在周边购买房屋，导致生活水平明显下降。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，如果征收农村集体土地时，征收地已纳入城市规划区，土地权利人要求参照国有土地上房屋征收补偿标准执行，人民法院通常会支持这一要求。

因此，城中村拆迁应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准进行计算。

二、无证房不能一概认定为违建

由于城中村和老城区本身存在历史久远的问题，许多老旧房屋没有房产证。这既是历史原因，也与当初管理不善导致登记不及时、不完全有关。因此，对于城中村和旧改中出现的无证房，不能一概认定为违建。应该在尊重历史和实际情况的基础上，依法进行合理补偿。

一些地方存在口头“认定违建”，以此来推动拆迁工作。被征收人必须小心应对。从认定违建到催告拆除，都需要经过一整套的法律程序。在这个过程中，被征收人有权陈述、申辩、复议和诉讼，以争取自己的补偿权益。拆迁并不是他们说拆就拆。

三、不得降低被征收人原有生活水平

拆迁的目的是为了提升城市形象、完善公共服务功能，改善老百姓的生活和住房条件，是出于公共利益的考虑。因此，法律规定征收不得降低被征收人原有的生活水平。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿主要包括四个方面：被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值）、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及市、县级政府制定的补助和奖励。

这四个方面的补偿应当合理计算，充分保障被征收人的生活水平，并略有改善。那些拥有合法房屋却在旧改中越拆越穷的人，基本上都违背了这一补偿原则。

四、被征收人有权自主选择补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。也就是说，是要房还是要钱，由拆迁户自己决定。

然而，在实践中，一些地方在提供补偿方式时做手脚，为了消化库存，故意将产权调换设置得相对合理，而货币补偿标准则设置得过低；而在引导被征收人选择货币补偿时，又故意将产权调换设置得不合理，将安置地点设在偏远地区。这些做法都是不合法、不合理的。

根据法律规定，货币补偿应参考评估时点周边同类房屋的市场价值，因此不能故意设置过低的补偿标准。同时，法律还规定，被征收人选择房屋产权调换时，应提供改建地段或就近地段的房屋。因此，拆迁后的安置地点过于偏远是不合理的。

拆迁律师提醒被征收人：拆迁改造的理由可能各种各样，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当遭遇不合法、不合理的房屋拆迁时，应及时采取法律手段，维护自己的合法权益。