城中村、旧城改造的补偿问题：遵守这4大原则

旧城改造、城中村拆迁的四大补偿原则

一、城中村房屋补偿应参照城市房屋标准

近年来，随着棚改的推进，老城旧改和城中村拆迁取得了巨大进展。然而，一些被征收人在拆迁后发现，他们的生活水平反而下降了。这可能与他们对旧城改造和城中村拆迁的补偿规定不熟悉有关，以及一些地方存在的违法征收行为有关。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，如果征收农村集体土地的房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人要求按照国有土地上房屋的征收补偿标准进行补偿，法院一般会支持这一要求。因此，城中村拆迁应按照国有土地上房屋的补偿标准来计算。

二、无证房不应一概认定为违建

由于城中村和老城区的历史较长，许多老旧房屋没有房产证。对于这些城中村和旧改中的无证房，不能简单地认定为违建。应该在尊重历史和实际情况的基础上，依法进行合理补偿。一些地方存在口头“认定违建”的情况，以此来促进拆迁。被征收人必须小心应对。从认定违建到催告、拆除，需要按照一整套法律程序进行。被征收人有权陈述、申辩、复议和诉讼，来争取自己的补偿权益。拆迁并不是他们说拆就拆的。

三、不得降低被征收人原有生活水平

拆迁的目的是为了改善城市形象和提升服务功能，提高老百姓的生活和住房水平，是基于公共利益的考虑。因此，法律规定，拆迁不得降低被征收人原有的生活水平。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿主要包括四个方面：被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值）、搬迁和临时安置的补偿、停产停业损失的补偿，以及市、县级政府制定的补助和奖励。这四个方面的补偿应当综合考虑，充分保障被征收人的生活水平不降低，并有所改善。如果在旧改过程中，拥有合法房屋的人却越来越贫困，那基本上是违背了这一补偿原则。

四、被征收人有权自主选择补偿方式

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。也就是说，是要房还是要钱，应由被征收人自己决定。然而，在实践中发现，一些地方在提供补偿方式时存在不合法和不合理的行为。当地方想要处理库存时，故意将产权调换设置得相对合理，而对货币补偿设置过低；当地方想要引导被征收人选择货币补偿时，又故意将产权调换设置得不合理，安置地点非常偏远。这些都是不合法和不合理的行为。根据法律规定，货币补偿应参考评估时点周边同类房屋的市场价值，因此，不能故意设置过低的补偿标准。同时，法律还规定，对于因旧城区改建而选择房屋产权调换的被征收人，应当提供改建地段或就近地段的房屋。因此，拆迁后的安置地点明显过于偏远是不合理的。被征收人应当注意：拆迁改造的理由各不相同，但征收补偿安置的原则必须符合上述四个原则。当遭遇不合法和不合理的房屋拆迁时，应及时采取法律手段，维护自己的合法权益。