企业承租土地遭遇拆迁，应该如何争取征地补偿

承租方企业在土地征收中的补偿权利

对于仅仅是土地或厂房的承租人的企业，在面临土地征收动迁时，能否获得补偿？具体落实补偿金额又能拿到多少？其厂房如果有自建的部分，对于补偿又会有多大影响？本文以一个真实案例为例，介绍了作为承租方的企业如何在征地补偿中争取到应得的份额。

案例介绍

甲企业是一家位于天津市从事休闲服务领域的企业，其承租乙所拥有的一间厂房及门面店铺经营使用。双方约定租期从2010年至2020年止共计十年。由于房屋租赁需要到当地房管局办理登记并缴纳鉴定费，一次性缴纳费用过高双方负担不起，便约定按照一年一签一登记的方式进行备案登记。出于经营的需要，甲企业在原来租赁的土地及厂房上自建了一座小型工棚。2015年厂房遭遇征收拆迁，乙企业与当地政府谈判拆迁补偿协议时以甲企业无土地使用权为由架空甲企业，并以乙与甲企业的厂房租赁合同有违约情形为由起诉甲企业以期解除租赁合同，使甲企业无从获得补偿款。

承租方企业的补偿权利

甲企业作为承租方，由于未取得国有土地使用权，不能得到土地所有权的补偿，这是不言自明的。但是，土地所有权的补偿只是拆迁补偿费中的一部分。作为土地及厂房的实际经营者，甲企业对于拆迁行为具有利害关系。拆迁人对与甲企业的厂房、附着物及机器设备理应进行补偿，还应对甲企业因拆迁所造成的停产停业损失给予补偿。

具体来说，甲企业作为承租人，理应能够获得的补偿包括以下项目：

1. 停产停业损失的补偿
2. 设备拆卸安装的补偿（主要针对于大型或者精密生产设备的拆卸损耗）
3. 搬迁费（包括但不限于设备、原料、基础设施和地上附属物）
4. 解聘员工的安置补偿费
5. 因拆迁导致的其他无形损失（导致不能完成订单等造成的违约金承担等）
6. 自建房的重置成新补偿
7. 剩余租赁年限的租金差价的补偿

在了解了自己所能得到的拆迁安置补偿项目后，作为被拆迁方的甲企业应当及时制作相关费用的统计，对于各个项目所对应的实体财产或人工成本及时留存好照片及相关文字证据。这些措施的目的，一是让自己明确之后同拆迁方及原土地使用权人谈判的底线，做到游刃有余；二是防备日后进行各项诉讼中能够充分提供相关证据。

调查和政府信息公开

在进行谈判之前，甲企业应当及时进行调查，并申请政府信息公开。具体可以了解政府在做出征收决定前是否向被拆迁企业出示相关部门批文，是否进行社会稳定风险评估，征收补偿费用是否足额到位、专户储存、专款专用。另外，是否有组织被征收人和公众代表参加听证会，是否根据听证会修改征地补偿方案。

此外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房地产评估机构由被征收人协商选定，协商不成的情况下通过多数决定、随机选定方式确定。评估是征收前的法定程序。

谈判与诉讼

在调查阶段完成后，可以开展谈判阶段。准确来说，是谈判与诉讼同时进行，以诉讼来向对方施加压力，争取谈判筹码；以谈判来寻求补偿。具体方式上，针对不同情况有不同应对策略。

首先，针对政府在征地补偿时不考虑承租人甲企业这一情形，甲企业必须依靠复议和诉讼来引起政府的重视，让政府意识到承租人作为被拆迁方的存在。即便面临各种障碍，甲企业也要做好打持久战的心理准备，继续上诉、申诉、申请再审，坚持在合法范围内的坚持。

其次，针对补偿协议没有体现承租人甲企业的利益这一情形，甲企业可以提起民事诉讼确认征收补偿协议无效，诉讼理由为乙企业和甲企业恶意串通损害承租人的合法利益。甲企业还可以向当地建设委员会申请补偿明细及补偿数额的信息公开，并根据具体数额提起民事诉讼请求返还不当得利。此外，可以委托律师向市政府发违法征收查处申请的律师函，要求市政府对违反法定程序的征地行为进行查处。

总的来说，持续推进新诉讼与先前的诉讼共同进行，不断给对方施加压力，一边展开诉讼，一边同乙企业及拆迁方谈判。

自建厂房的处理

对于甲企业自建的厂房，往往没有土地手续或房屋手续。拆迁办常常会联合基层的城管、规划部门、乡级政府以拆除违建的方式实施拆除工作。按照法律规定，拆除违章建设不需要给予拆迁补偿，甚至费用需要由被拆迁方承担。在这种情况下，甲企业要避免任何形式的冲突和暴力行为，避免涉及治安管理处罚或刑事案件，以免影响维权进程。按照法定流程，被拆迁企业可以在收到书面违法建设的认定书后，依法行使申辩、陈述的权利，对违法建设认定书提起行政复议或诉讼，中止拆除决定书和强制拆除通知书的下发，避免被强拆。

谈判筹码的获取

针对谈判过程中得不到重视，被拆迁方压制，缺乏话语权的问题，甲企业应当从技巧和筹码两方面着手。技巧上来说，必须确立自己作为直接谈判对象进行谈判。在大部分的拆迁谈判中，甲企业作为承租人不是被认可的谈判对象。甲企业应设法与拆迁办直接谈判，坚持向拆迁人提交材料，并陈述相关法律法理的依据。此外，甲企业还可以利用之前调查阶段取得的拆迁方涉及违法行为的信息作为谈判筹码，主导谈判节奏，与拆迁方建立有效的谈判。

总之，承租方企业在土地征收中有权获得补偿。通过调查、政府信息公开、谈判与诉讼等手段，承租方企业可以争取到应得的补偿份额。