近年来，很多地方都提高了征地补偿标准，并逐步按照区片综合地价来赔偿。客观上来说，农民可以从土地征收当中获得更好的赔付标准。一些地方为了规避征地成本，采取和农民签订租地协议的方式来获取土地用于建设。一亩地一年只给几百、上千元的租金，大大减少了征地支出。
那么这种以租代征的征地方式是否合法，农民还能不能拿回自己的土地，争取回合理的补偿呢?今天即明拆迁律师就这几个问题，为大家进行分析解答。
即明拆迁律师接到了这样一个征地的法律咨询。张先生所在村，两年前因为修省道要征地，但征收方没有发布任何征收文件。当时由村委出面动员村民签字，村委的说法是“租地比征地好，将来大家还可以收回去种地。征了地可就没有地种粮食了。”
村委还答应每年给村民发放青苗费，一亩地一年是1200元。村民们觉得不征地不种地也能领钱“挺划算的”，纷纷和村委签了租地协议。30余户村民总共出租了40余亩土地给村里。
刚开始两年，村里都能按时给村民发放青苗费。但今年村里却不发了。村民想要回土地，打听后才得知土地已经建了省道，没法还地耕种了。
村民还查询到，他们当地的征地补偿实际上是一亩4万余元。村民们觉得上了当，两年2400元就把自己家土地给卖了，太不划算。
律师观点：以租代征是违法的征地行为，严重的可追究法律责任
村民们还能不能拿回土地，或者争取回合理的补偿呢?即明拆迁律师下面就这个案例展开分析。
首先，建省道占用农用地，应当办理审批手续，依法征收补偿。
根据《土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
而且像这种省道修建占用农用地的大型项目，用地时不仅需要省级人民政府批准，通常还需要国务院批准。
由于这些农用地一旦被占用，修建为省道，客观上，也就无法再退还农民进行耕作了。因此应当依法对土地实行征收并给予补偿。
当然，当地未经法定程序进行征收及补偿，也未发布任何征收文件，而是由村委出面组织租地，支付少量租金，将农民土地用于修路，这种行为是不合理的。
其次，以租代征，是违法行为。
《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
从上诉案例来看，当事人的土地被租用后直接用作了省道建设，很明显是属于非农业建设，同时属于典型的以租代征，违反了《土地管理法》的相关规定。
再次，以租代征构成犯罪的，可追究相关人员的法律责任。
《土地管理法》第七十六条对于以租代征的处理方法有具体的规定：
一是对于无批文占地，可以责令退还非法占用的土地;
二是对于违反土地利用总体规划的，改为建设用地的，可以限期拆除其地上建筑物，并处罚款;
三是对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;
四是构成犯罪的，依法追究刑事责任。
以租代征后，无法恢复原状的土地，应按最高标准支付征地补偿
从上述案例来看，该项目的土地已经无法恢复原状，并且退还土地也会给公共利益(省道)造成重大损失，因此更现实的解决方法是争取按照征地来获取合法合理的补偿。
而这个补偿，可以按照较高标准来争取。
《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》规定，依法对“以租代征”违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。
对于遭遇以租代征的当事人，即明拆迁律师建议，尽量不要签订相关租地协议，如果已签订协议，可以在确认土地被违法用作建设用地后，要求征收方按法定征地补偿标准来补偿，协商不成的，咱们应当尽快通过诉讼争取拿回合理补偿。
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