哪些房屋不属于违建

拆迁项目中的违建认定与赔偿问题

拆迁户遇到的问题

在拆迁项目中，一些拆迁户突然被告知他们的房屋存在建设不合法属于违建，因此不予赔偿。同时，他们还收到了一些拆除违建的通知。这让拆迁户们感到困惑，他们不明白为什么他们的房屋在拆迁前被认定为合法，但在拆迁时却变成了违法建筑。

法院确认政府行为违法

2018年6月14日，张女士家位于湖北某市某区的一处私有房屋被区人民政府规定强制拆除。在强拆前两天，张女士家收到了该区一个项目指挥部发送的《告知书》，告知她的房屋属于违法建设，某区人民政府将会同有关执法部门于6月14日对其房屋进行依法拆除，并责令张女士及家人在规划时间内自行搬离。

《告知书》没有告知张女士其他陈述、申辩、救济等权利。在收到告知书之后的第三天，区政府就强拆了张女士的房屋，造成了严重的财产损害，导致张女士一家无家可归。

7月初，张女士家将此事诉至市中级人民法院。作为张女士家的代理人，我们团队在诉状中指出了征收方违法强拆的几点问题：

1. 在申请行政复议期间，该区政府未依法申请法院强制执行，自行组织相关人员拆除房屋，这是违法行为。
2. 该房屋是否违建尚未经最终司法认定，张女士家享有的法律救济尚未终结。该区人民政府无权对房屋是否违建进行认定，其作出告知后进行强拆剥夺了张女士依法享有的陈述、申辩权、听证权以及复议、诉讼等司法救济权利，这是严重违法行为。
3. 在房屋征收过程中，征收方应当严格按照我国《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法实施条例》的相关规定依法实施征收。如果在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，征收方应当依法作出补偿决定，并依法实施强制搬迁。然而，征收方即区政府以及相应职能部门既未及时依法履职，又未能保障被征收人合法权益，也未能正确理解《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关强制搬迁制度的立法目的，还未能实现棚户区改造项目顺利实施。因此，区政府决定强拆行为被法院认定为违法。

在律师的努力和法院的支持下，张女士家最终赢得了这场官司。然而，类似张女士家情况的拆迁户比比皆是，并不是每个拆迁户都能取得类似的“胜利”。

取胜的关键因素

张女士家能够取得胜利，有以下三个关键因素：

1. 张女士家没有签订任何拆迁协议，并充分取证并保留了自建房屋的相关情况。
2. 律师及时介入，专业律师能够第一时间了解并介入到案件中，对整个案子的把控起到了关键作用。
3. 地方法院对案件进行了充分审查。

拆迁中容易被错误认定为违建的房屋类型

2008年之前建造的房屋

2008年1月1日实施的《城乡规划法》约束了城市、乡镇规划区内的相关活动，旨在加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。在此之前，适用的是1984年颁布的《城市规划条例》，该条例主要约束城市内的房屋。

大部分农村、集体土地上的房屋不适用城市规划条例，但在2008年之前，我国还有一部1993年颁布的《村庄、集镇规划建设管理条例》，在一定程度上规范了农村、乡镇的房屋。

然而，在拆迁过程中，如果行政部门作出的限期拆除通知或决定适用的是《城乡规划法》，那么如果该房屋是2008年之前就已经建成的，直接以该法来规范是错误的。

宅基地上的房屋超建的面积不一定认定为违建

一些农户因为家庭人口的增加，例如子女成人结婚之后，房屋空间已经不够居住，于是在自家老房子上加建或在剩余的宅基地面积上新建房屋，以满足家庭生活的需要。这样的房屋不应被直接认定为违建，而应结合实际情况进行合理调查确认。

房屋征收决定之后认定的违法建筑

房屋征收决定公布之后，如果房屋被划入征收范围，对房屋的登记情况以及性质的确认等调查工作应由征收方组织实施，不应由其他相关部门对房屋是否违建进行额外认定。

同样，在征收决定发布之后，营业用房的工商营业手续停止办理，户籍信息也随之冻结，这是征收决定产生的一系列法律效果。如果在拆迁活动进行中，对房屋进行违建认定和处罚，就是以拆违来代替拆迁，损害了房屋权利人的利益。

拆迁户应注意的事项

稳住心态

拆迁户在面对房屋被认定为违建时，不要被吓到，着急签字。稳住心态，沉稳思考，将事情想明白。

收集建设材料信息

拆迁户应及时收集房屋的建设材料信息，包括房屋、土地权属证明、征收方相关征收文件和补偿安置方案等。这些材料和文件将成为后期确认房屋拆迁补偿的重要依据，拆迁户们应注意收集。

咨询专业人士

如果拆迁户发现对自己不利的苗头，应提前咨询专业人士，了解违建与拆迁之间的区别以及相关认定的法律依据，做到未雨绸缪。