最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对转让国有划拨土地使用权的立法精神。国家禁止国有划拨土地使用权人在未取得出让土地使用权证书的情况下迳行转让。
国有划拨土地使用权人应当先行与市、县人民政府的土地管理部门签订土地出让合同,取得国有土地使用权,否则其签订的转让国有划拨土地使用权合同应为无效。
最高人民法院的司法解释结合社会现状和审判实际,从尽量尊重当事人双方的意思表示,不轻易确认合同无效,以促进合同加速履行和社会资源的有效利用的目的出发,对当事人在向人民法院起诉前,已符合法律、行政法规规定的条件,又不存在民法典规定的无效情形,就应当认定合同有效。
简单来说,双方签订的原为无效的协议,在国家土地管理部门作出了办理出让手续或直接划拨等具有批准或认可意思表示的行政行为之后,人民法院在审理时不作无效认定。结合该司法解释,人民法院对当事人因转让国有划拨土地纠纷的处理原则如下：
(一)土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。
(二)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府批准并与土地使用权人办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。因为此时土地使用权人已经获得国有土地使用权,其有权依照法定程序转让国有土地使用权。
(三)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让方向国家土地管理部门交纳土地出让金,从国家土地管理部门获得出让土地使用权。受让方不是非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。
(四)双方签订转让合同后,至起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。受让人亦非基于原转让合同获得土地使用权,但是仍然应当依据协议对原土地使用权人予以补偿。
引用法条
[1]《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五十二条
易县集体土地使用权转让中的法律问题。文中指出，农民集体土地使用权转让受到严格限制，只有在符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等原因导致土地使用权转移的情况下才可以进行。另外，转让过程中涉及多种税收，包括营业税、印花税、契税和土地增
卖房子时是否需要支付土地出让金的问题。如果房屋使用的土地是通过出让方式获得的，或在划拨的国有土地上卖房，都需要支付土地出让金。根据相关规定，土地使用者需按照规定的程序支付出让金并办理相关手续，税费计算方式根据实际成交价和基准地价等因素进行。
游戏工作室转让的协议内容。协议涉及工作室的转让地址、性质和面积、装修装饰和设备、转让费用、证照及债务、违约责任、其他责任以及纠纷解决等方面。双方在平等、自愿的基础上，就甲方将游戏工作室转让给乙方的事宜达成一致，并订立了具体的协议条款。
闲置土地调查通知书和土地出让方式的相关内容。通知书需包含土地使用权人的信息、土地基本情况和认定土地闲置的事实等。土地出让方式包括拍卖、招标和协议出让，其中协议出让仅限于特定范围如工业用地、公益性非营利性用地等。
