住宅改商铺拆迁应按什么标准补偿

补偿标准的参考原则

在进行住宅改商铺拆迁的补偿时，应该参考以下四个方面的标准：性质、用途、地段和区域。一般来说，底层商铺的价格最高，而二三层的价格相对较低。在确定补偿标准时，可以参考市场评估法，并以3公里以内的市场价格为参考。

特殊情况下的补偿问题

除了正规的商铺，还存在一种特殊情况，即拆迁中经常遇到的情况。在这种情况下，虽然房屋从性质上来说是住宅，但实际上已经被用于经营并具有一定的经营年限。房屋的产权人已经取得了合法的营业执照，并提供了纳税证明。那么，对于这种房屋应该如何进行补偿呢？

考虑实际情况的补偿原则

尽管从房屋的性质上来说，仍然应该将其定性为住宅，但我们也必须考虑到被征收人实际上已经将房屋合法用于经营，并以此为生计来维持家庭生活。如果仅仅根据房屋的性质来补偿，而忽视了被拆迁人失去经营场所和生活来源的实际情况，这不仅不利于被拆迁人的利益保护，也违背了物权法赋予物权人充分发挥物的效能的绝对支配权的原则，也不符合物尽其用的原则。从情理和法律上来说，这都是不合适的。

保护被征收人权益的措施

为了保护被征收人的合法权益，国务院办公厅在关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知中提到，对于拆迁范围内产权性质为住宅但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可以根据其经营情况、经营年限和纳税等实际情况给予适当补偿。为了具体落实该通知内容，各地也制定了相应的规范。

不同地区的补偿政策

不同地区的住宅改商房屋补偿政策采用了不同的模式。就房屋的补偿而言，大多数地方采用住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值来确定补偿标准，即补偿金额高于普通住宅但低于正规商铺。

法律依据

根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第590号令以及其他相关法律规定，征收房屋时首先要查看土地证和房产证是否明确载明具体的使用性质和用途。其次，如果房屋产权证明明确载明了商业用途并且已经完成了住改非等相关手续，那么可以按照商业用房的标准要求进行补偿，并主张营业损失以及装修费固定资产投资等。在确定补偿金额时，可以参考周边商业房屋的市场交易价格。