如何认定商品房买卖预约合同是否具备合同的实质性要件

预约合同的性质

预约合同既包含预约的约定，又包含买卖合同的约定，并明确表示无需签订房屋买卖合同，或未约定需要签订房屋买卖合同。一般认定预约合同具备合同的实质要件。

商品房买卖预约合同的性质

商品房预售合同属于买卖合同的一种，以正在建造中的房屋为标的物。然而，商品房预售合同与一般买卖合同有所不同。

商品房预售合同与预约合同的区别

根据合同法的规定，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，而本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同在性质和法律效力上存在差异。预约合同的当事人义务是订立本合同，因此，一方当事人只能要求对方订立合同，而不能依据预约合同的内容要求对方履行。商品房预售合同在成立时，房屋尚不存在或尚未建成，因此带有“预售”字样，但它并非预约合同。原因如下：在商品房预售合同中，预售方与预购方已明确规定了房屋的坐落、面积、价款交付方式与期限、房屋交付期限、房屋质量、违约责任等事项，双方无需另行订立房屋买卖合同，即可根据商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，实现双方的交易目的。

商品房预售合同与期货买卖合同的区别

商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，因此房屋的交付期限通常较长。然而，将商品房预售合同称为期货买卖合同是不正确的。期货买卖合同是指为进行期货交易而制定的统一规定商品等级或证券种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有以下主要特征：

1. 期货买卖的标的物价格不是事先约定的，而是通过期货交易所公开竞价确定的。
2. 期货买卖的标的物是合同本身，而不是期货买卖合同中约定的货物。
3. 期货买卖的主要目的是套期保值和价格发现，而非获取实际货物，因此实物交割在期货交易中很少发生。
4. 期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、易于储存和易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。

然而，在商品房预售合同中：

1. 商品房的价格是在合同订立时双方已明确的，而不是通过公开竞价确定的。
2. 商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身。
3. 商品房预售合同的目的是获取房屋，而非套期保值和价格发现。
4. 由于房屋的面积、坐落、单元等方面存在差异，不具备标准化特征，因此根据国际惯例，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。

因此，商品房预售合同不属于期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以防止利用商品房预售合同进行变相的期货交易，维护房地产市场的交易秩序。