不可抗力是指无法预见、避免和克服的客观情况，如地震、海啸等。如果合同无法履行是由于不可抗力引起的，债务人将不承担责任。
需要注意的是，在我国沿海城市的房屋买卖合同中，一些开发商常常试图通过举证台风天气来主张免除逾期交房的责任，这种主张是无效的。原因是，虽然无法预见每次台风天气何时发生，但每年发生台风天气的总数是确定的，而且是可预测的。由于商品楼房的建设周期较长，开发商应当与购房方合理约定交房时间，而不能以台风天气为由逾期交房并免除违约责任。
根据法律的特别规定或当事人的约定，当合同不履行或不完全履行符合免责条款时，违约方可以免除责任。
如果合同不能履行或不完全履行是由于对方的过错导致的，受损方不仅可以免除责任，还有权要求对方承担违约责任。
违约免责事由的种类。其中包括不可抗力、特别规定或约定以及对方有过错等三种情况。对于不可抗力，如地震、海啸等无法预见、避免和克服的客观情况，债务人可免除责任。但在房屋买卖合同中，开发商不能以台风天气为理由免除逾期交房责任。此外，特别规定或约定的免责条款
新的《民法典》与《合同法》的关系以及合同法中的损失赔偿范围。新的《民法典》生效导致《合同法》及其相关解释失效，直接损失和可得利益损失的范围在合同法中都有明确规定。直接损失指因违约导致的现有财产损失和费用支出，可得利益损失指合同适当履行后可获得的财产利
租房合同的法律效力问题。有效的租房合同需遵循合法性和双方真实意思表示的原则，包括合同内容的合法性、双方对合同内容的知晓和认可，以及具备相应的民事行为能力。合同不需要公证即生效，但公证可增加证据效力。备案只是管理手段，不影响合同效力。
疫情属于不可抗力，根据《合同法》相关规定，因其租房是为了居住，疫情并未造成其不能实现该合同目的，解除合同不属于第九十四条规定之因不可抗力导致不能实现合同目的情形，亦不可援引第一百一十七条将不可抗力作为免责事由，因此提前解除合同应当按照约定承担违约责任
