农村房屋和宅基地的转让问题

一、宅基地使用权的转移

根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。另外，根据该法第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施的转让、互换、出资或者赠与时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也应一并处分。

二、农民集体所有土地的转让限制

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。此外，国务院办公厅在1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅。相关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。而在2004年11月，国土资源部又进一步规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，也严禁为城镇居民购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

三、农村集体土地的所有权和转让限制

根据上述规定，农村集体土地属于农村集体组织所有，农村集体所有的土地是不能够出让的。因此，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的行为将无法得到法律的保护。