土地使用权抵押与土地抵押的区别

土地使用权抵押是指土地使用权人在法律允许的范围内，将土地使用权作为债权的担保，而不转移土地占有权。当债务人未履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并优先受偿处分所得的价款。

根据《城市房地产管理法》的规定

依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。但需要注意的是，划拨土地使用权需要经国土部门批准，现在该批准手续与抵押登记手续合二为一。

根据《担保法》的规定

以下财产不得抵押：土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（但根据法律规定的情况除外）、以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施、所有权、使用权不明或有争议的财产、被查封、扣押、监管的财产、依法不得抵押的其他财产。

土地使用权抵押的前提及准备工作

土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，并领取土地使用证。

不同方式取得的土地使用权的抵押要求

以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权必须与地上建筑物一同抵押，而以出让方式取得的土地使用权可以进行抵押。

土地使用权抵押的地价评估

土地使用权抵押应进行地价评估：

1. 以出让方式取得的国有土地使用权，需要抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估。评估结果需获得抵押权人认可，并经国土管理部门确认后，发放确认文件并批准抵押。
2. 以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可以按不同的用途、性质实行差额抵押。抵押人需委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果需经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押。在核定出让金数额后，抵押人和抵押权人签订抵押合同。

申领《抵押许可证》

抵押人需向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门应根据不同的用地性质规定该宗地的抵押率和最高抵押金额。同时，在《抵押许可证》上需注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款、抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。