租赁合同期限届满

定期租赁合同与不定期租赁合同

租赁合同分为定期租赁合同和不定期租赁合同。在不定期租赁合同中，出租人和承租人都可以随时主张解除合同。当一方当事人提出解除主张，并经过相当期限之后，租赁合同可以终止，当事人之间的租赁关系因此而消灭。在定期租赁合同中，双方当事人在合同期限届满而又未续签的情况下，合同关系消灭。如果当事人对租赁合同期限约定不明确或未约定期限，以及未采用书面形式且当事人对期限有争议的情况下，将视为不定期租赁。此外，根据《合同法》第236条规定，租赁合同期满后，如果承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议，原租赁合同仍然有效，但租赁期限变为不定期。

由有期限的租赁合同变为不定期租赁合同的要件

有期限的租赁合同转变为不定期租赁合同需要满足以下条件：首先，原租赁合同到期后，承租人仍继续使用和收益租赁物，未将租赁物返还给出租人履行返还义务。其次，承租人对租赁物的使用和收益，并未得到出租人即时表示反对。即使租赁期满后，承租人继续使用和收益租赁物，出租人也未立即表示反对。只有同时满足上述两个条件，租赁合同才能在期满后转变为不定期租赁。然而，关于出租人是否必须明知承租人对租赁物使用和收益的事实，学界存在不同意见。我们认为，一般情况下，合同期满应终止，双方之间的合同关系消灭，承租人应当返还租赁物并停止对其使用和收益，这是承租人应履行的义务，不需要出租人特别请求或主张。因此，如果出租人并不知道承租人继续使用和收益租赁物，当然也无法表示反对。对于出租人不知道承租人在租赁期满后仍继续使用和收益租赁物的情况，不能默认租赁合同可以自动继续，并成为不定期租赁。

当事人解除

租赁合同期限未届满的解除

即使租赁合同期限未届满，但在法定或约定情况下，当事人双方或其中一方可以解除合同，从而使租赁合同消灭。

当事人双方解除合同的情形

根据《合同法》的规定，当事人双方任何一方可以主张解除合同的情况主要包括不定期租赁、租赁标的物灭失等情形。其中，不定期租赁包括约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形式且当事人对期限有争议被视为不定期租赁，以及合同终止后双方又默示地继续合同的不定期租赁。在这四种不定期租赁合同中，双方当事人都可以随时解除租赁。

出租人解除合同的情形

出租人可以主张解除合同的情形主要包括以下几种情况：

1. 承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用和收益租赁物，导致租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2. 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
3. 承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。这里的条件是：承租人未支付或迟延支付租金，并且没有正当理由。对于承租人主张的何种理由构成"正当理由"不容易确定，应根据当事人的具体情况按照诚信原则进行判断。例如，如果承租人因失业无法支付房屋租金，虽然可以借债来支付租金，但由于过于困难，因此认为他没有正当理由，强制要求支付租金，否则解除合同，可能被认为是落井下石的行为，不值得推崇。出租人已经给出合理期限，但在该期限内承租人仍未支付租金。然而，给出合理期限并不是出租人主张解除合同的必要前提，因为根据法律规定，出租人有选择权。因此，出租人也可以不给出期限直接要求承租人支付。前述解除理由是法定理由，出租人事先不需要另行通知或给出延缓期限，可以直接解除合同，无论是定期合同还是不定期合同，都不受影响。此外，这种解除对于出租人来说是一种权利，出租人既可以解除也可以选择不解除，承租人无权干涉或主张。

承租人解除合同的情形

承租人可以解除合同的情形包括以下几种情况：

1. 租赁物对承租人的安全或健康构成威胁，即使承租人在订立合同时明知租赁物质量不合格，仍然可以随时解除合同。这里的"承租人"应该扩大解释为包括与租赁物的安全程度有利害关系的共同居住人、共同使用人等。在一般的买卖合同中，如果买受人明知标的物存在瑕疵仍然购买，一般应免除出卖人的责任，不允许买受人解除合同。但在租赁合同中，承租人可以解除合同，而不受此限制。然而，如果承租人明知租赁物存在危险而仍然租赁该物，在解除合同之前发生因租赁物的危险导致的损害时，承租人不能对此不承担任何责任。因为承租人明知这种危险存在但仍然租赁该物，可以认为在主观上对损害的发生也有过错，因此应承担相应的责任。
2. 因不可归责于承租人的原因，导致租赁物部分或全部毁损、灭失，无法实现合同目的的，承租人可以解除合同。条件是：租赁物部分或全部毁损、灭失；租赁物的毁损、灭失不可归责于承租人；租赁物的毁损、灭失已经导致合同目的无法实现。租赁物的部分毁损、灭失并不影响合同目的的实现，或者只是部分影响承租人的使用和收益，还不足以影响整个合同目的的实现，承租人不能以此为由解除合同。
3. 承租人在租赁期间去世，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同。但是否可以解除合同呢?我们认为，根据该法律规定的目的，是为了保护承租人生前共同居住人的利益，以使其在承租人去世后不会突然无所依靠。但这只是一种授权，共同居住人可以自行选择是否继续该租赁合同而解除之。承租人的法定继承人或指定继承人可以继承承租人的地位，因此可以解除合同。

在房屋租赁中，继承人继承租赁合同关系后，是否可以通过解除合同的方式使承租人生前的共同居住人搬迁呢?台湾地区的学者史*宽认为，与承租人共同居住的家属不是继承人(如妾、童养媳)，当继承人有继承权时，将原共同居住家属搬出，从各方面来看都是不合适的，构成滥用权利，此时继承人应将租赁权转让给共同居住家属，共同居住家属应偿还与居住结合的商业利益等费用给继承人。出租人不能主张这是未经承诺的转租或租赁权转让。因为共同居住家属原本就是与承租人共同使用和收益租赁物的。在继承人和共同居住家属的协商尚未确定时，出租人可以向任何一方要求支付租金。如果协商拖延时间过长，出租人可以因此解除合同。我们认为，根据《合同法》的规定，承租人的生前共同居住人不仅限于"同居家属"，并且共同居住人可以直接要求继续原租赁合同，即使承租人的法定继承人也无权干涉。因此，如果共同居住人选择继续原租赁合同，应被视为已经继承了原承租人的地位，因此有支付租金和保管租赁物的义务。如果承租人已经提前支付了租金，而共同居住人并非继承人，继承人可以主张不当得利返还承租人已支付的租金。

租赁物灭失、毁损的情况

租赁物的毁损、灭失可以归责于当事人一方或双方，也可以不可归责于双方当事人。根据不同情况，分别说明如下：

不可归责于双方当事人的原因导致的毁损、灭失

在这种情况下，又可以进一步区分为两种情况：

1. 不可抗力等因素，例如火灾烧毁出租房屋，或地震导致出租房屋倒塌。出租人和承租人对于租赁物的毁损均没有过失，但由于租赁物的毁损、灭失，导致合同目的无法实现，因此，双方当事人都可以主张解除合同，并且彼此之间不需要承担责任。
2. 承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，但租赁物因此而灭失、毁损。在这种情况下，承租人没有过失，出租人也没有过失，但租赁物已经毁损、灭失，导致合同目的无法实现的，同样应当允许当事人双方解除合同，并且彼此之间不需要承担损害赔偿责任。然而，在这种情况下，承租人应当举证证明他对租赁物的使用和收益没有过失。

可归责于承租人一方的事由导致的毁损、灭失

尽管承租人对此毁损、灭失应承担损害赔偿责任，但在这种情况下，合同因无法实现目的而消灭，也属于必然结果。只是解除合同的权利在出租人一方，承租人不得主张解除合同，而应承担债务不履行的责任，并赔偿出租人因此受到的损害。

可归责于出租人的事由导致的毁损、灭失

如果租赁物因可归责于出租人的事由导致毁损、灭失，出租人构成债务不履行，应对承租人承担债务不履行责任，并赔偿承租人因此受到的损失。承租人可以解除合同并请求赔偿。