房屋拆迁安置与补偿实践中的法律问题

在我国的房屋拆迁安置与补偿实践中，拆迁方通常具备专业队伍，掌握国家法律、行政法规、地方性相关法规和政策的信息优势。有些拆迁方与地方政府部门形成利益共同体，相互合作，试图最大限度地减少对被拆迁方的经济补偿。

与此相反，被拆迁方大多是自然人，对于大多数被拆迁人来说，他们可能一生只会遇到一次房屋拆迁。一般情况下，他们不了解国家和地方相关拆迁的法律、法规和政策规定。我国关于房屋拆迁安置与补偿的计算标准并没有规定在国家的一部法律、行政法规或政策中。相反，这些标准散见于《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国国土资源法》、《城市房屋拆迁管理条例》、地方省市政府制定的本区域《房屋拆迁管理办法》、地方省市政府制定的本区域《棚户区改造拆迁补偿管理办法》等法律、行政法规和地方性政策中。因此，要根据具体情况准确计算被拆迁房屋的安置与补偿经济标准，一般非法律专业人士很难做到。

拆迁方的优势与被拆迁方的劣势

从以上分析可以看出，在房屋拆迁实践中，拆迁方明显处于优势地位，相比被拆迁方。有些拆迁方利用这种优势，采取恐吓、胁迫、欺骗等手段，骗取被拆迁方签订房屋拆迁补偿协议。有些拆迁方甚至在签订拆迁补偿协议时，故意将被拆迁方应得的补偿款写成别的名目。一旦拆迁方达到拆迁目的，反而会对被拆迁方提起诉讼，以被拆迁方获取不当利益为由，要求被拆迁方返还部分已领取的补偿款，以达到最低额度补偿被拆迁方的目的。由于这些条款是拆迁方精心设计的，实际上法院往往会判决支持拆迁方的诉讼请求，使被拆迁方遭受第二次伤害。

被拆迁方的对策

然而，被拆迁方并不是束手无策，他们应积极寻求法律专业人士的帮助，特别是寻找房地产专业律师（律师的专业实践已经非常细化）。这样可以寻求公平合理的解决拆迁补偿争议。

房屋拆迁安置与补偿的各种情况

在房屋拆迁安置与补偿中，被拆迁方应了解以下各种不同情况的补偿计算方法：

1. 拆迁补偿可以以货币补偿方式进行，也可以通过房屋产权调换实现。
2. 对于拆迁租赁房屋，拆迁人应考虑租赁人的利益不受损。
3. 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；未超过批准期限的临时建筑应适当补偿。
4. 拆迁公益事业用房的，拆迁人应根据相关法律、法规和城市规划的要求进行重建，或者提供货币补偿。
5. 对于产权不明确的房屋，拆迁人应提出补偿安置方案，经房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。在拆迁前，拆迁人应向公证机关办理证据保全，确保被拆迁房屋的相关事项。
6. 对于设有抵押权的房屋，按照国家有关担保的法律执行。
7. 对于被拆迁人购买或建造的享有国家或单位补贴的房屋，拆迁人应根据各方的投资比例分别给予补偿。
8. 对于直管房屋或单位自管公房（包括非成套房），拆迁人应根据不同情况对房屋承租人进行不同的补偿和安置。
9. 涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等的拆迁，按照相关法律和法规执行。
10. 对于拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应适当补偿。
11. 被拆迁房屋内的电话、有线电视、煤气、互联网等配套设施和设备的迁移费或初装费应由拆迁人支付给被拆迁人或房屋承租人。
12. 被拆迁房屋的建筑面积和用途应以房屋所有权证标明为准；如果未标明，则以房屋所有权权属登记为准；如果房屋所有权权属登记未明确，则可以向相关鉴定机构申请鉴定，鉴定费用由拆迁人承担。
13. 拆迁农民住房的土地补偿金归村集体所有，可以分配给全体村民，也可以用于村办企业。
14. 在棚户区改造中实施的房屋拆迁，其补偿标准按当地政府的相关规定执行。
15. 对于生活特别困难且无力自行解决住房的被拆迁人，拆迁人必须妥善安置。具体标准和办法由当地人民政府制定。
16. 房屋拆迁不得因建设项目的不同对被拆迁人实行不同的补偿。
17. 货币补偿金额应根据被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素，结合当地政府公布的房地产市场评估指导价确定。
18. 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定被拆迁房屋的价格，并结清产权调换的差价。