土地使用权的特征及主体

一、集体土地所有权、使用权主体

根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，集体土地所有权主体包括乡(镇)农民集体、村农民集体和组农民集体三种，分别由不同的集体经济组织经营管理。集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。

(1) 集体非农业建设用地使用权的主体一般为农村集体经济组织和农村居民。回乡落户的离休、退休、退职、职工和军人，以及回乡定居的华侨也可以申请宅基地。

(2) 集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员。如果是本集体经济组织以外的单位或个人，必须经过村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

(3) 集体所有的“四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经过村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意。

二、国家征用集体土地的条件

根据我国土地管理法规定，国家可以征用集体土地以进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业。只要符合国家有关规定，被征地集体不得阻挠或妨碍征用。

三、集体非农业建设用地的审批标准

(1) 农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，进行乡(镇)村公共设施、公益事业建设。也可以经批准与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

(2) 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建造住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

(3) 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应符合村庄和集镇规划、乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并持有相关批准文件，由县级以上地方人民政府批准。

四、农民集体土地使用权的限制

农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

五、集体“四荒”土地使用权的权利

(1) 集体“四荒”土地使用权必须经县级以上人民政府批准，农村集体经济组织需与治理开发者签订合同或协议，并经县级人民政府批准后生效。

(2) 集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，但期限最长不得超过五十年。

(3) 在权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让(租)、抵押或参股联营的权利。