免责条款的法律限制

根据我国《民法通则》第七条规定，免责条款不得违反法律和社会公共利益。这意味着免责条款应当遵守法律规范，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。

免责条款的无效情况

在商品房预售合同中，含有违反法律强行性规范的免责条款是无效的。需要注意的是，这里所指的违反法律是指违反强行性规范，只有违反强行性规范的免责条款才会被视为无效。

免责条款不得免除故意和重大过失责任

如果合同中允许当事人订立免除故意或重大过失责任的条款，将会鼓励当事人不履行合同或不负责任地履行合同。根据我国合同法规定，因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款是无效的。因此，在商品房预售合同中，免责条款不得免除重大过失行为所造成的责任。

免责条款不得免除合同当事人的基本义务

免责条款的免责以合同的基本义务得到履行为前提。如果允许当事人不履行合同的基本义务而不承担任何责任，将背弃合同的本来目的，且与法律原则相违背。例如，在商品房销售合同中，售房方有义务将质量合格、权属明确合法的房屋交付给购房者。因此，任何免责条款都不得免除售房方对房屋质量的责任，也不得免除与房屋所有权纠纷、土地使用权纠纷相关的责任。

免责条款不得违反公平原则

公平原则是民法的基本原则之一，要求民事主体在承担民事责任时要合理。如果商品房销售商凭借自身优势订立对购房人显失公平的免责条款，购房人可以向法院或仲裁机关申请撤销或变更。例如，在合同中订立“对由于施工单位和设计单位过错造成的损失，售房方不承担责任”这样的条款，即属于显失公平的条款。因为售房方可以依据与施工单位或设计单位的合同追究其违约责任获得赔偿，而购房人与施工单位或设计单位无直接法律关系，不能向其索赔。如果再免除售房者的违约责任，购房人的损失将得不到任何补偿，显然违反了公平原则。

免责条款不得免除人身伤害责任

根据我国合同法规定，免除人身伤害责任的条款是无效的。这是因为免除人身伤害责任的条款与法律基本原则及社会公共道德标准相违背。因此，在商品房预售合同中，售房方不得订立免除对购房人造成人身伤害所应承担的责任的免责条款。