城市房屋拆迁中存在的违法评估现象

一、宅基地区位补偿价严重偏低

根据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定，宅基地区位补偿价的计算公式为：宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积。然而，评估机构在确定当地普通住宅指导价时，并未按照规定参考周边普通商品住宅均价，导致宅基地区位补偿价严重偏低，严重损害了被拆迁人的合法权益。

二、评估方法错误

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定，市、县人民政府或其授权部门应根据当地房地产市场交易价格，定期公布不同区域、用途和建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。第十四条规定，拆迁估价应参考类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或其授权部门定期公布的房地产市场价格，并结合被拆迁房屋的房地产状况进行评估。然而，评估机构未采用市场价法进行评估，导致评估价严重偏低。

三、评估机构的选择违法

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。然而，在实践中，拆迁人未征求被拆迁人的意见，也未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，单方面选取评估机构，严重违反了法律规定。

四、未经实地勘察程序

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条规定，拆迁估价人员应对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录应由估价人员、拆迁人和被拆迁人签字认可。然而，在实践中，拆迁评估人员未对房屋进行实地查勘，也未拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录也未经被拆迁人签字认可。

五、评估机构未提供完整的估价报告

根据《房地产估价规范》的规定，估价报告应当全面反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，并包括封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告和附件等部分。然而，在实践中，评估机构只提供了估价结果报告，未提供完整的估价报告，严重违法。

六、未依法出具分户评估报告

根据法律规定，拆迁区域一般应当出具整体评估报告和分户评估报告。然而，在实践中，一些拆迁人只出具整体评估报告，未出具分户评估报告，严重违法。即使出具分户评估报告，内容也极不完整，通常只有简单的表格。

七、拆迁评估报告未依法送达

根据法律规定，评估报告应依法送达，一般应直接送达，如被拆迁人拒收，则应留置送达，并有证明人员在场记录在案。特殊情况下才可采取邮寄送达或公告送达。然而，在实践中，拆迁人采取张贴于门的方式送达评估报告，违法行为。