农民朋友在土地转让中要注意的问题

案例分析

被骗的土地转让案例

在前两年的一个村子中，发生了一起被骗的土地转让案例。一个富有的人想要购买该村超过50亩的土地进行种植，给出了相当不错的价格。然而，他提出要求先支付几万作为定金，剩余的款项一年后再支付。

当村民听到后付款的要求时，自然是不同意的。然而，面对这个人夸夸其谈的言辞和带来的合同，声称签署合同后将获得法律保护，再加上种植的作物看起来也不错，村民们经过一番考虑后，同意了交易。毕竟，该人已经先支付了8万。然后呢？之后就没有下文了，这个人拿着8万种了一年的地，赚完钱后就跑了。

那合同呢？这个骗子怎么就得逞了呢？这是为什么呢？别急，我们先来看看下一个案例。

违规占用基本农田的土地转让案例

和平村的老杜有几块闲置的土地，他打算转让出去。转让之后，问题就来了。钱收了，地卖了，老杜以为事情已经解决了。然而，几个月后，政府找上门来，指责他违规占用基本农田。

原来，购买土地的人把土地改成了鱼塘，占用了基本农田。老杜并不知道这是基本农田，转让过程只是一个私下协议，只有交钱和交地的一手交钱一手交地的交易，非常不规范。

购买土地的人说合同没有法律效力，他不负责这件事。老杜能高兴吗？他们两个人天天为这块土地争吵个没完。

这本来是一件好事，却变得令人沮丧。为什么会变成这样呢？这并不是农户的错，谁会抽空研究这些门道呢。但是现在土地转让变得很火，为了避免大家今后遇到类似的问题，我提前给大家做个功课，来解释一下土地转让中的一些问题。

常见问题解析

国有土地转让的权属和资信调查

在签订转让合同之前，应对转让方的转让主体资格进行核实。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者是国有或集体单位，应提供资产处置权机构出具的同意转让的证明。

转让方也需要仔细审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否有重大债务纠纷等，以免导致土地使用权转让后无法收回资金。

转让价格评估事宜

在转让前，应对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府享有优先购买权。也就是说，如果价格低于市场价，是不能卖的。

当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。特别是转让方是国有单位时，国有土地及相关资产必须由法定估价机构进行估价，并经国土部门确认。

国有土地使用权转让的担保

受让方（买家）必须关注的重点是，拟转让的国有土地使用权是否存在任何瑕疵问题。在签订转让合同之前，必须向国土部门和房地产主管部门进行调查，核实是否存在抵押或被司法限制的情况。

鉴于土地权属和相关争议不易调查，加上受让方的履约能力难以判断，双方应明确相互提供担保。

土地用途及相关用地条件的变更

国有土地转让通常涉及土地用途变更的问题，尤其是划拨土地使用权转让。土地用途及相关条件的变更、变更程序和费用负担应在转让合同中明确约定。

在这里，需要明确土地是否可以改变其用途，例如将农田改为鱼塘或农田改建厂房等。有些情况下，虽然不改变土地用途，但需要改变转让合同中规定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权也一并转让，但作为动产转让的地上建筑物、其他附着物除外。

国有土地使用权转让的效力适用于地上建筑物，如果没有约定，就推定包含在内。国有出让土地未达到规定的开发程度时，不得转让；划拨的国有土地上没有地上建筑物时，也不得转让。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，应按照规定办理过户登记。如果土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让，应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按规定办理过户登记。

除了上述内容，还有许多需要注意的事项，我在这里就不一一说明了。结合上述两个案例，他们的交易没有任何法律依据，最终导致了不愉快的结果。目前，大部分农民朋友都没有意识到这一点，这让坏人有机可乘，给自己带来了很多麻烦。