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农民朋友在土地转让中要注意的问题

时间:2023-12-22 浏览:19次 来源:由手心律师网整理
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近来农业火了,投身农业的人越来越多,加上城镇化的推进,手里的一亩三分地值钱了!大多有地的农民不喜欢种地了,想往城市跑跑,可地不能荒着不是?那就流转给需要的人呗,还能换来些真金白银。咋流转呢?租赁怕麻烦,干脆就转让了吧,不操心。那么问题就来了,这转让里的规矩不少,可咱不懂啊,于是就出现了不少农户违法或是被坑。

案例分析

被骗的土地转让案例

在前两年的一个村子中,发生了一起被骗的土地转让案例。一个富有的人想要购买该村超过50亩的土地进行种植,给出了相当不错的价格。然而,他提出要求先支付几万作为定金,剩余的款项一年后再支付。

当村民听到后付款的要求时,自然是不同意的。然而,面对这个人夸夸其谈的言辞和带来的合同,声称签署合同后将获得法律保护,再加上种植的作物看起来也不错,村民们经过一番考虑后,同意了交易。毕竟,该人已经先支付了8万。然后呢?之后就没有下文了,这个人拿着8万种了一年的地,赚完钱后就跑了。

那合同呢?这个骗子怎么就得逞了呢?这是为什么呢?别急,我们先来看看下一个案例。

违规占用基本农田的土地转让案例

和平村的老杜有几块闲置的土地,他打算转让出去。转让之后,问题就来了。钱收了,地卖了,老杜以为事情已经解决了。然而,几个月后,政府找上门来,指责他违规占用基本农田。

原来,购买土地的人把土地改成了鱼塘,占用了基本农田。老杜并不知道这是基本农田,转让过程只是一个私下协议,只有交钱和交地的一手交钱一手交地的交易,非常不规范。

购买土地的人说合同没有法律效力,他不负责这件事。老杜能高兴吗?他们两个人天天为这块土地争吵个没完。

这本来是一件好事,却变得令人沮丧。为什么会变成这样呢?这并不是农户的错,谁会抽空研究这些门道呢。但是现在土地转让变得很火,为了避免大家今后遇到类似的问题,我提前给大家做个功课,来解释一下土地转让中的一些问题。

常见问题解析

国有土地转让的权属和资信调查

在签订转让合同之前,应对转让方的转让主体资格进行核实。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者是国有或集体单位,应提供资产处置权机构出具的同意转让的证明。

转让方也需要仔细审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、是否有重大债务纠纷等,以免导致土地使用权转让后无法收回资金。

转让价格评估事宜

在转让前,应对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格,市、县人民政府享有优先购买权。也就是说,如果价格低于市场价,是不能卖的。

当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。特别是转让方是国有单位时,国有土地及相关资产必须由法定估价机构进行估价,并经国土部门确认。

国有土地使用权转让的担保

受让方(买家)必须关注的重点是,拟转让的国有土地使用权是否存在任何瑕疵问题。在签订转让合同之前,必须向国土部门和房地产主管部门进行调查,核实是否存在抵押或被司法限制的情况。

鉴于土地权属和相关争议不易调查,加上受让方的履约能力难以判断,双方应明确相互提供担保。

土地用途及相关用地条件的变更

国有土地转让通常涉及土地用途变更的问题,尤其是划拨土地使用权转让。土地用途及相关条件的变更、变更程序和费用负担应在转让合同中明确约定。

在这里,需要明确土地是否可以改变其用途,例如将农田改为鱼塘或农田改建厂房等。有些情况下,虽然不改变土地用途,但需要改变转让合同中规定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。当土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权也一并转让,但作为动产转让的地上建筑物、其他附着物除外。

国有土地使用权转让的效力适用于地上建筑物,如果没有约定,就推定包含在内。国有出让土地未达到规定的开发程度时,不得转让;划拨的国有土地上没有地上建筑物时,也不得转让。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让,应按照规定办理过户登记。如果土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让,应经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并按规定办理过户登记。

除了上述内容,还有许多需要注意的事项,我在这里就不一一说明了。结合上述两个案例,他们的交易没有任何法律依据,最终导致了不愉快的结果。目前,大部分农民朋友都没有意识到这一点,这让坏人有机可乘,给自己带来了很多麻烦。

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