集体土地上的住宅房屋拆迁补偿方式有哪些？

征地拆迁中集体土地上房屋补偿方式的法律规定

在征地拆迁过程中，对于集体土地上的房屋，我国目前尚未有专门的法规来规定补偿方式。然而，可以参照《中华人民共和国土地法》或《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行适用。

一、货币补偿

货币补偿包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。

计算公式如下：

1. 被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。如果被拆迁人在同一拆迁范围内拥有多处集体土地住宅房屋，则应根据房屋结构和等级分别计算合并补偿。
2. 宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。

需要注意的是，对于未超过批准使用期限的临时建设房屋，应按照重置成新价和剩余使用期限进行补偿，不提供宅基地土地所有权区位补偿价。集体土地住宅房屋补偿单价和宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据当地政府国民经济发展水平、当地政府国有土地所有权基准地价以及房地产市场变化情况进行适当调整，并经市人民政府批准后定期公布。

二、产权调换

1、被拆迁人的安置面积核定标准：

1. 被拆除房屋的批准建筑面积低于(25-30)平方米/人的，按人均(25-30)平方米核定；
2. 在(25～60)平方米/人之间的，按批准的建筑面积核定；
3. 超过60平方米/人的，按人均60平方米核定；
4. 2人以下(含2人)的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。

如果被拆迁人在同一拆迁范围内拥有多处集体土地住宅房屋，则应合并计算房屋建筑面积。

三、农民自建

农民可以自建住宅，但必须符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按照相关规定进行建设。

具体情况如下：

1. 如果本村集体经济组织还有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。
2. 如果由被拆迁人自建，拆迁人应按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿；如果由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人应按照相关规定给予村集体经济组织补偿，并由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。
3. 如果本村集体经济组织还有农用地，可以将其转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅。在这种情况下，拆迁人应依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续并支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。

临时安置补助费

临时安置补助费包括搬迁补助费和临时安置补助费。

1. 搬迁补助费：对于在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁人，本村户籍人口每户可以享受搬迁补助费；非本村户籍人口，但在拆迁区域拥有祖屋的被拆迁人每户可以享受拆迁补助费。对于超过规定期限仍拒不搬迁的被拆迁人，拆迁人将申请依法强制拆迁，不提供搬迁补助费和奖励。
2. 临时安置补助费：当被征用地块需安置人数与补偿倍数之积大于15时，总安置费为该被征地块前三年平均年产值乘以15。当被征用地块需安置人数与补偿倍数之积小于15时，总安置费为该被征地块前三年平均年产值乘以补偿倍数再乘以被征地块需安置人数。

地上附属物的拆迁和青苗补助费补偿

土地拆迁补偿根据土地种类、亩产量和补偿标准计算。

青苗补助费根据果树种类补偿、青苗生产期标准和果园面积计算。

水池、粪池、井、排水沟、晒坪、挡土墙护坡、围墙、水渠、坟地等的补偿一般按照省、自治区、直辖市规定的市场价格进行补偿，具体的种类划分和补偿标准由省、自治区、直辖市物价局定价。

律师点评

除非被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外，还拥有其他达到人均建筑面积40平方米的集体土地住宅房屋，或者拆迁非本村籍的外来人员的居住房屋，否则被拆迁集体土地住宅房屋按照房屋补偿价给予补偿，不再提供安置房或另行安排宅基地。