物业与谁签订合同最新的规定是什么

物业服务企业与业主或业主委员会：

在业主大会选聘物业服务企业后，由业主或业主委员会代表业主的利益，与物业服务企业签订物业服务合同。这是最常见的物业服务合同签订方式。
物业服务合同应当采用书面形式，并明确约定双方的权利和义务，包括物业的基本情况、物业服务的内容和标准、物业服务费用及其支付方式、物业服务合同的期限等。
建设单位与物业服务企业（前期物业服务合同）：

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，并应当签订书面的前期物业服务合同。这种合同是临时性的，旨在保障物业在业主大会成立并选聘正式物业服务企业之前的管理和服务。
前期物业服务合同的内容同样应当包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
最新规定的影响：

最新的物业收费规定于2025年1月1日起实施，其中并未直接涉及物业服务合同签订主体的变化，但强调了物业服务的公平性和透明性，如禁止重复收费、公共收益必须向业主公开、预收物业费最多只能提前收取6个月的费用等。这些规定虽然不直接改变合同签订的主体，但进一步规范了物业服务企业的收费行为，保护了业主的合法权益。
综上所述，物业与谁签订合同的最新规定主要遵循《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》的相关内容，即物业服务企业通常与业主或业主委员会签订物业服务合同，而在特定情况下（如业主大会尚未成立时），则由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同。同时，最新的物业收费规定进一步规范了物业服务企业的收费行为，确保了物业服务的公平和透明。