商住两用房作为住宅的补充，土地使用年限为40-50年，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。
土地证上登记的土地用途是的商住，说明该土地是商服用地和住宅用地两用，兼容商业和住宅的综合用地。商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性楼房用地。
“商住用地”是指兼容商业和住宅的综合用地，在现行法律中并未对此做出明确规定。根据国土资源部颁布的《全国土地分类》(试行)中，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地定义为城镇混合住宅用地归入了住宅用地。
国有土地出让的时候，根据规划土地的使用用途的不同，划分为居住用地（70年）；工业用地（50年）；教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年）；商业、旅游、娱乐用地（40年）；综合或者其他用地（50年）。商住用地的性质和使用年限要根据《土地出让合同》或土地使用权证来确定，可能按照居住用地70年、商业用地40年分别计算，或者按照综合用地50年统一计算。
商住两用房的水电煤气接入情况因开发商规划而有所差别。一些宜居类的商住项目是民水民电煤气入户，甚至有学区配置，一般这种项目价值相对较高。相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善，相应物业费相对也会高一些。
商住两用房因商用土地年限从30年－50年不等，引发了许多模糊观念，甚至有商住都是小产权的误解。而事实上，在房屋所有权年限方面与住宅并无差别都是永久的，根据《物权法》第二十二条和第一百四十九条的相关规定，住宅用地的最高年限70年，商业用地40年(有特殊50年限)，综合用地50年。
根据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3赔偿，为住宅的三倍。
住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。工业用地50年，教育、文化、体育、卫生等土地使用年限也为50年。商业、旅游、娱乐用地的使用年限为40年。综合或其他用地的使用年限为50年。
1、产权：商住房(公寓)50年产权，产权到期后，需要给国家缴纳土地出让金，具体如何续期尚不清楚，因为目前还没有商住房产权到期的案例。纯住宅70年产权，到期后自动续期，需要缴纳一定费用。
2、落户口：商住房(公寓)不能落户口，纯住宅可以落户。
3、用地用途：商住房(公寓)原本是用于开发写字楼的地块，但由于商品房紧缺，许多开发商将商业用地开发成了公寓。
4、绿化和活动区域：商住房(公寓)几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，但后期可能会成为堆放废品和停放自行车的区域。
5、购房条件：在北京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。已有两套住宅的京籍家庭可以购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可以购买商住房。
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