如何处理商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同纠纷处理方法

一、逾期交付的违约责任

根据合同约定，买受人在接收房屋时应有权查看房屋达到交付条件的证明文件。如果出卖人在交房时未出示这些证明文件，或者买受人明知房屋未达到合同约定的交付条件却同意接收房屋，双方实际行为已改变了合同关于房屋交付条件及程序的约定。因此，如果房屋达到交付条件的时间超过合同约定的时间，买受人无法依照合同约定追究出卖人逾期交房的违约责任。

二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金确定方法

根据合同约定的违约责任来计算违约金；如果合同未约定，可按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。

三、处理当事人请求减少约定违约金的情况

根据合同约定处理。如果当事人能提供证据证明其违约行为给对方造成的具体损失金额，可以适当调整违约金，但不得超过损失金额的30%。

四、买受人可采取的救济措施

买受人可以采取以下补救措施：(1)实际履行：如果购买的房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题，但通过加固等方式可以修复并确保建筑物安全，买受人可以要求出卖人按法律规定和合同约定履行义务。但需考虑违约方是否能继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方无力继续履行或继续履行将付出更大代价等，不宜采取此补救措施。(2)解除合同：如果房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题无法通过修复解决，买受人可以请求解除合同。解除合同是一种严厉的措施，一般情况下禁止当事人在没有任何法定或约定依据的情况下随意解除合同。(3)违约金及损害赔偿：无论买受人请求实际履行还是解除合同，出卖人交付的不合格房屋都不影响买受人要求支付违约金和承担损害赔偿责任。(4)违约侵权责任。

五、买受人采取违约侵权责任措施予以补救时需注意的问题

(1)如果不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害，即使当事人之间存在合同关系，也应按侵权责任处理，因为合同责任无法补偿受害人的人身伤害和精神损害。(2)如果不法行为仅造成受害人财产损失，而当事人之间存在合同关系，则按合同纠纷处理对受害人更有利。(3)在责任竞合的情况下，如果当事人在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上应遵循约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，受害人在此情况下享有两种权利。