一房数卖商品房买卖合同是否有效

一、一房数卖商品房买卖合同的效力问题

一房二卖的定义和特点

一房二卖是指卖方通过先后或同时与两个不同的买方签订两个买卖合同，将同一特定的房屋出售给两个不同的买方。这种情况也被称为房屋的二重买卖。房屋买卖合同成立后，卖方全面、正确地履行合同是合同有效性的关键和卖方的主要义务。然而，在一房二卖的情况下，由于房屋的特定性，通常情况下，卖方不可能同时履行两个合同。换句话说，卖方在履行一个合同后，必然会违约另一个合同。除非根据合同法第五十二条的规定，合同一般是有效的。

一房二卖情况下的合同效力问题

在一房二卖的情况下，卖方先后与两个不同的买方签订合同，并对后签订合同的买方履行了合同义务，并办理了房产过户登记手续。这种情况是最常见的。在这种情况下，两个房屋买卖合同都是有效的。但由于后签订合同已经履行完毕，后签订合同中的买方已经实际取得了房屋所有权。此时，前后两个买方享有的权利性质是不同的：后签订合同的买方因其债权已经得到满足，已经成为该房屋的所有权人，因此享有基于该房屋所有权产生的物权请求权。换句话说，合同的标的物已经归属于他人所有，实际履行已不可能。在这种情况下，不存在强制实际履行的问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。根据合同法第107条的规定，卖方应当承担违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

二、购房者如何预防一房二卖

购房者在购买房产时，可以采取以下几点措施，以保护自己的合法权益不受损害：

1、签约前的调查和明确

在签订合同之前，购房者应该进行充分的调查，并明确所购房屋的性质，避免因此导致合同无效或者无法履行。

2、合同条款的准备和细化

购房者应认真准备并细化合同条款，以便于合同的履行。

3、注意合同解除、违约责任和救济途径等条款

购房者应特别注意合同中关于禁止一房二卖的内容，并加重违约责任，以期对卖方的逐利心理产生震慑作用。

4、发现违约后的及时采取措施

一旦发现违约行为，购房者应及时采取提起诉讼并申请诉前财产保全等限制措施，以避免房屋在诉讼期间完成过户。

5、增加中介公司的责任

在可能的情况下，购房者可以增加中介公司的责任，例如确保网签信息的真实性和准确性，协助买卖双方查询标的房屋是否曾经网签等情况，协助买卖双方制定明确和细致的合同条款，并在合同签署后督促双方进行网上公示和积极履行合同义务等。在一房二卖构成违约后，守约方可以选择承担违约责任的方式，并且在条件允许的情况下，法院通常会判决支持守约方继续履行合同的诉讼请求，这意味着卖方不仅要继续履行与先前买方的合同，还要承担对后续买方的违约责任。