这几类房屋并非违建

拆迁户遭遇拆迁项目中的违建问题，法院确认政府行为违法

背景

2018年6月14日，湖北某市某区的张女士家收到了该区一个项目指挥部发送的《告知书》，告知她的房屋被认定为违法建设，将在6月14日进行依法拆除，并责令她及家人在规定时间内自行搬离。然而，该《告知书》并未告知张女士其他陈述、申辩、救济等权利。在收到告知书的第三天，区政府强拆了张女士的房屋，导致她的财产损失和无家可归的困境。

法律诉讼

7月初，张女士将此事诉至市中级人民法院，并委托我们团队作为她的代理人。在诉讼过程中，我们指出了征收方违法强拆的几点：

1. 在申请行政复议期间，区政府未依法申请法院强制执行，而是自行组织人员拆除房屋，这是违法行为。
2. 该区政府无权对房屋是否违建进行认定，因为房屋是否违建尚未经最终司法认定。该区政府在告知后进行强拆，剥夺了张女士依法享有的陈述、申辩权、听证权以及复议、诉讼等司法救济权利，这也是严重违法的。
3. 征收方应当依法实施征收，包括严格按照《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行征收。如果在征收补偿方案确定的签约期限内无法达成补偿协议，征收方应当依法作出补偿决定，并依法实施强制搬迁。然而，征收方没有及时依法履职，未能保障被征收人合法权益，也未能正确理解相关法律的立法目的，最终确定的强拆行为是违法的。

在律师的努力和法院的支持下，张女士最终赢得了这场官司。这个案件是以拆违来达到拆迁目的的典型案例，征收部门存在多个违法点。然而，类似张女士的情况在拆迁户中并不罕见，而并非每个拆迁户都能像她一样取得胜利。

成功关键

张女士之所以能够取得胜利，有以下三个关键因素：

1. 未签订拆迁协议，并充分取证并保留了自建房屋的相关情况。
2. 及时请专业律师介入，律师能够第一时间了解并介入案件，对整个案子的把控起到了关键作用。
3. 地方法院对案件进行了充分审查。

哪些房屋不能认定为违建，但常被违法拆违

2008年之前建造的房屋

2008年1月1日实施的《城乡规划法》约束的主要是城市、乡镇规划区内的相关活动。在此之前，适用的更多是1984年颁布的《城市规划条例》，主要约束城市内的房屋。大部分农村、集体土地上的房屋不适用城市规划条例，而在2008年之前我国还有一部1993年颁布的《村庄、集镇规划建设管理条例》在一定程度上规范了农村、乡镇的房屋。因此，如果在拆迁过程中，适用的是《城乡规划法》，而该房屋是2008年之前建成的，直接以该法规范是错误的。

宅基地上的房屋超建的面积不一定认定为违建

一些农户因为家庭人口增加，需要扩建房屋，可能在自家老房子上加建或在剩余的宅基地面积新建房屋。这样的房屋不能直接认定为违建，应当结合实际情况进行合理调查确认。

房屋征收决定之后认定的违法建筑

房屋征收决定公布后，对房屋的登记情况以及性质的确认等调查工作由征收方组织实施，其他相关部门不应额外认定房屋是否违建。征收决定发布后，营业用房的工商营业手续停止办理，户籍信息冻结，这是征收决定产生的法律效果。如果在拆迁活动中对房屋进行违建认定和处罚，就是以拆违来代替拆迁，损害房屋权利人的利益。

拆迁户应注意的三点

一稳

拆迁户在面对他人称其房屋为违建时，不要被吓到，要稳住心态，不要着急签字，要冷静思考。

二做

拆迁户应及时收集房屋的建设材料信息，包括房屋、土地权属证明、征收方相关征收文件和补偿安置方案等。这些材料和文件将成为后期确认房屋拆迁补偿的重要依据。

三问

如果不了解，拆迁户应向专业人士咨询，提前了解违建与拆迁之间的区别和相关法律依据，做到未雨绸缪。