租赁住房拆迁补偿指导

导读：现实中，尤其在农村，除开政府无所不用其极的撤销房产证等手段，房屋土地证件不齐全的现象也是大量存在的，原因有多种。

那是不是只是因为证件不齐全，就真的是违建而不予补偿吗?这并不尽然，需要具体情况具体分析。

下面由手心律师事务所专业拆迁律师为你解析无证房屋，该如何争取征收拆迁补偿。

房屋被征收拆迁，最头疼的问题就是房屋的证件不齐全，因为这很可能面临着零补偿的风险。

这对于普通的被拆迁人来说，无疑是灭顶之灾。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

在现实的征收拆迁中，该条例似乎成了政府部门强拆的免死金牌。

根据手心律师事务所大量的拆迁代理经验表明，在征收拆迁中，一旦涉及到房屋证件不齐全，政府会以最快的速度将其定义为“违建”并予以强拆。

甚至很多时候，政府会想方设法让你的土地房屋成为证件不齐全的违建房屋(比如以某种理由撤销你的房产证)，进而强行拆除，压低补偿或者不补偿。

其实在现实中，尤其在农村，除开政府无所不用其极的撤销房产证等手段，房屋土地证件不齐全的现象也是大量存在的，原因有多种。

那是不是只是因为证件不齐全，就真的是违建而不予补偿吗?这并不尽然，需要具体情况具体分析。

下面由手心律师事务所专业拆迁律师为你解析无证房屋，该如何争取征收拆迁补偿。

无证房不等于违法建筑，合法部分仍需等价补偿。

法律明文规定的是“对认定违法建筑的”不予补偿，而不是说对“无证房屋”不予补偿，其实从字面意思也能理解到无证房不一定就是违法建筑。

但是在现实的征收拆迁中，政府往往利用农民不懂法的缺陷硬生生的将无证房解释为违建，这当然是政府的手段，但确实也是民众的法律认识的不足。

在征收拆迁中，法律规定的违法建筑主要有以下几类：(1)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;(2)不按批准的设计图纸施工的建筑;　(3)擅自改建、加建的建筑;　(4)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;　(5)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;　(6）违反法律、法规有关规定的其他建筑。

这几类是严格限制不予补偿的，但并没有涉及到房屋的证件问题。

事实上，无证并非违章，应根据具体情况分析。

即使属于违章建筑，也应根据行政法中的“比例原则”给予合理补偿。

至于如何补偿，可以根据建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素来确定征收补偿数额。

且对于合法部分，也有明文规定，应当给予等价补偿。

复议、诉讼、程序补正，无证房也可全额补偿

无证房的形成，除开很少部分的当事人故意为之，大体上是因为客观原因造成的。

这主要有历史的遗留问题。

如一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成。

如果用现在的法律要求是可被定义为违建的。

这显然不符合情理，根据法不溯及既往原则，应根据当时的法律认定。

再根据客观公正原则，当事人可以通过一些补正手续补办证件，这不影响这类房屋的全额补偿。

再者还有农村的房屋和城市中的农建房。

最开始的房屋管理较松，对产权没有管理到位，这得归责于行政机关。

这类的无证房，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

当然，这样的客观因素在征收拆迁中，政府不会主动给你提出，反倒是会以各种理由和措施来让你找不到突破口。

这时候就需要被征收拆迁人自己主动争取权利。

手心律师建议，这不能单靠行政诉讼手段，也应该通过一系列的复议、协商等手段，争取与政府的谈判机会。