小产权房买卖合同无效 能否主张赔偿？

小产权房买卖合同的无效与赔偿问题

合同无效的情形

根据《合同法》第五十二条的规定，合同存在以下情形之一的，将被认定为无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三方利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。根据《土地管理法》第四条的规定，国家实行土地用途管制制度，编制土地利用总体规划，规定土地用途。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。而建设、销售小产权房正是违背土地利用总体规划、擅自改变土地用途而违法建设的典型，严重扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，买卖合同一般应属无效。

法院对小产权房买卖合同的处理原则

根据海南省高级人民法院、山东省高级人民法院和北京市高级人民法院的相关指导意见和通知，城镇居民购买农村集体土地上修建的小产权房与他人签订的买卖合同无效。因此，合同无效后，出卖人应返还房款并支付相应的装修添附损失，买房人应腾退房屋。

赔偿问题的争议

根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，应返还因该合同取得的财产。不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。对于出卖人是否应赔偿买受人的信赖利益损失以及如何确定期待利益损失数额，存在不同观点。一种观点认为，应参照农村宅基地上的房屋买卖无效之后的处理原则，出卖人应赔偿买受人必要的信赖利益损失。另一种观点认为，出卖人仅需返还房款并支付相应的装修添附残值，不应再赔偿任何所谓的信赖利益损失或增值损失。

补偿数额的确定

从法律的角度分析，买受人不得因自身的违法购买行为而获利，合同无效后应恢复原状、相互返还。然而，在小产权房买卖中，买受人实际上是获得了房屋的自然增值部分，这部分应归原权利人即出卖人所有。因此，在确定赔偿数额时，可以参考类似小产权房的实际交易价格与买受人原购买价格之间的差额，并考虑双方的过错程度。

结论

在小产权房买卖合同被认定无效后，出卖人应返还房款并支付相应的装修添附损失，买房人应腾退房屋。关于买受人的经济补偿，应根据实际交易价格与原购买价格之间的差额，并考虑双方的过错程度来确定。这样的处理原则既能保持公平正义，填平双方的损失，又能避免产生利益失衡和社会矛盾，与国家政策相一致。