农用地转为建设用地的手续及要求

第一步：符合规划要求

农用地转用或征用土地必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。用地单位选择某农用地作为建设用地后，应首先咨询国土资源局、建设部门和规划部门是否符合各项规划要求。

规划要求必须符合国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》要求。

第二步：确认可用于建设

确认农用地可用于建设后，根据建设部门的要求进行建设项目可行性论证，并向建设部门提交用地申请。建设部门审查通过后，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位需缴纳选址规费。

农用地转用和土地征收批准文件有效期为两年。如果市、县在两年内未用地或未实施征地补偿安置方案，则相关批准文件自动失效。

第三步：用地预审申请

用地单位凭《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

建设项目用地预审文件有效期为两年。已经预审的项目如需进行重大调整，应重新申请预审。

申请预审时，用地单位需提交建设项目用地预审申请表、预审申请报告以及项目建议书批复文件和项目可行性研究报告（如果项目建议书批复与项目可行性研究报告合一，则只需提供项目可行性研究报告）。涉密军事项目或国务院批准的特殊建设项目用地，用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

国土资源局应在受理预审申请或收到转报材料后的二十日内完成审查，并出具预审意见。如无法在二十日内出具预审意见，经负责预审的国土资源局负责人批准，可延长十日。

第四步：办理审批手续

用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳相应的审批费用。

环保部门根据相关法律法规对建设项目进行审批。某些建设项目还需报劳动行政部门审批，依据《建设项目(工程)劳动安全卫生预评价管理办法》进行审批。

第五步：正式申请

用地单位凭以上审批文件向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

第六步：审批和批准

国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，制定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，并经各级人民政府审批。

对于确需单独选址建设的能源、交通、水利、矿山、军事设施等项目，在投资体制改革实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，需报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，需报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

对于占用农用地但不涉及占用耕地的项目，不需要制定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需要制定征地方案。

以下情况需要报国务院批准：

1. 国务院批准的建设项目；
2. 国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；
3. 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；
4. 在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地；
5. 需要征用基本农田的；
6. 需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
7. 需要征用其他土地超过七十公顷的。

第七步：征地和补偿

国土资源局负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，并办理征地手续。

征用土地的各项补偿应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内全额支付。如用地单位未按期全额支付到位，政府将不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如果征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接支付给被征地农村集体经济组织。

国家征用土地后，县级以上地方人民政府将予以公告并组织实施。征用土地按照原用途给予补偿，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，每个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用前三年平均年产值的三十倍。